“Nút thắt” nào đang “kìm chân” thị trường bất động sản?
Theo giới chuyên gia, khi tháo gỡ được nút thắt về nguồn vốn và cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản thì khi đó thị trường sẽ bình ổn, phục...
Càng cuối năm, nhà đầu tư càng “bí”
Một môi giới BĐS đăng tin rao bán căn nhà tại một khu đô thị thuộc Tp.HCM với mức giá giảm gần 500 triệu đồng/căn. Đây là mức giá chưa từng xuất hiện từ thời điểm năm 2020 đến nay. Căn nhà phố này trước đó rao bán với mức giá 10 tỉ đồng/căn, hiện xuất hiện trên các trang rao của môi giới với mức giá 9.5 tỉ đồng/căn. Dù vậy, đã rao bán nhiều lần, BĐS này chưa chốt được giao dịch. Trong khi giá thị trường chung khu vực vẫn nằm ở mức 10-10.5 tỉ đồng/căn cùng diện tích, tuyến đường.
Được biết, do chủ nhà cần ra hàng nhanh để dùng tiền xoay việc kinh doanh cuối năm nên quyết định hạ giá sốc căn nhà. Dĩ nhiên, mức giá này không phải giá cắt lỗ vì đây là tài sản được chủ mua từ thời điểm năm 20216. Mức tăng giá đến hiện tại cũng khoảng 2-3 lần.
Các dòng tin đăng như “chủ ngộp ngân hàng, giảm sốc 350 triệu đồng/căn” hay “cần tiền gấp nên hạ sâu so với giá vốn” “đất không chỗ nào đẹp hơn, giảm giá 400 triệu”… đang xuất hiện ngày càng nhiều trong group môi giới, nhà đầu tư hoặc trên các diễn đàn mua bán. Trong số các thông tin chào bán, có nguồn hàng lỗ thật, có sản phẩm chỉ là giảm lãi kì vọng. Tuy vậy, dù là cắt lỗ hay cắt lãi thì những khó khăn của nhà đầu tư là có thật.
Áp lực dòng tiền của nhà đầu tư tăng lên vào cuối năm. Ảnh minh hoạ.
Càng về cuối năm, nhà đầu tư càng “bí bách” dòng tiền. Nhiều người xoay đủ cách để có bỏ vốn vào hoạt động kinh doanh, hoặc đáo hạn ngân hàng, hoặc cầm cự thời gian trả lãi suất vì họ hiểu rằng, phải mất nhiều thời gian hơn nữa để thị trường BĐS phục hồi.
“Thay vì chờ đợi, trong khi tiền mặt đang cạn dần thì chấp nhận bán giảm giá sâu để có dòng tiền xoay công việc. Dẫu biết, chờ thị trường phục hồi giá sẽ tăng nhưng đó là trường hợp không vay vốn ngân hàng hoặc có tài chính vững”, một nhà đầu tư chia sẻ.
Thế nhưng, dù hạ giá BĐS vẫn khó thanh khoản. Vị chuyên gia này cho rằng, có thể đến từ việc nhà đầu tư còn tâm lý nghe ngóng, chưa xuống tiền thời điểm này. Hoặc ngay cả những nhà đầu tư có tiền sẵn cũng trong trạng thái “dự trữ” để chờ diễn biến tiếp theo của thị trường BĐS. Vì thế, thay vì chốt nhanh như trước đây thì nhà đầu tư ưu tiên tài chính vào các sản phẩm thực sự tiềm năng, với mức giá không quá cao. Một mặt vừa đảm bảo an toàn danh mục đầu tư, vừa có dòng tiền mặt để phòng lúc thị trường bất trắc.
Thị trường năm 2023 khó dự đoán
Theo ý kiến của đa số chuyên gia trong ngành, thị trường BĐS có thể sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn đến hết năm 2023. Mặc dù, sẽ có một số tín hiệu tích cực có thể giúp thị trường phục hồi nhanh hơn dự đoán.
Đến hiện tại, BĐS vẫn đang nhiều yếu tố tiêu cực như dòng tiền bị siết chặt, lãi suất có xu hướng tăng cao, nguồn vốn suy yếu khiến giá bán liên tục giảm, thanh khoản cũng "tụt dốc không phanh". Theo đó, thị trường BĐS năm 2023 khó dự đoán.
Những nhà đầu tư “đuối” tài chính lộ diện ngày càng nhiều. Các BĐS bán ra thanh khoản chậm khiến nhiều khu vực rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Trong khi các doanh nghiệp, nhà đầu tư, môi giới đều đang cố gồng tài sản và dòng tiền, khiến toàn thị trường khá ảm đạm.
Loạt báo cáo quý 3/2022 của các đơn vị nghiên cứu cũng đã chỉ ra thực trạng này. Theo báo cáo của Badtongsan.com.vn, mức độ quan tâm BĐS giảm ở hầu hết các khu vực. Cụ thể, Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14% so với quý trước.
Cùng với đó, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội sụt giảm 18%. Trong khi tại khu vực phía Nam, thị trường không khá khẩm hơn. Báo cáo quý 3/2022 của DKRA Vietnam chỉ ra, sức cầu toàn thị trường BĐS Tp.HCM và vùng phụ cận có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2-4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.
Còn theo Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý 3/2022 đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2-3% so với quý 2/2022. Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý 2/2022.
Theo chuyên gia DKRA Vietnam, thị trường BĐS thời điểm hiện tại tương đối khó đoán định với việc các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước, cũng như môi trường ngành BĐS còn nhiều bất ổn. Do đó, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình – thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.
Đồng thời, trong nửa đầu năm 2023, thị trường tiếp tục chứng kiến đợt thanh lọc và tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp BĐS và cả các sàn môi giới để thích nghi với điều kiện thị trường mới.
Về thị trường sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa túi tiền. Năm 2023 sẽ là năm khó khăn với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
“Mặc dù vậy, kỳ vọng khả năng thị trường sẽ có những khởi sắc nhất định vào đầu năm 2024 khi tình hình vĩ mô nền kinh tế ổn định trở lại, hoạt động thanh kiểm tra các dự án, chủ đầu tư hoàn tất, vấn đề liên quan đến trái phiếu BĐS được khắc phục, các nút thắt pháp lý cấp phép dự án dần được tháo dỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực”, chuyên gia DKRA Vietnam nhấn mạnh.
Một số chuyên gia trong ngành cũng nhấn mạnh, thị trường BĐS đang khó khăn thực sự nhưng chưa phải là khủng hoảng. Hiện lực cầu vẫn rất mạnh và nguồn cung yếu tạm thời. Nếu tháo được điểm nghẽn nguồn cung, các dự án sẽ được tung ra thị trường và đáp ứng nhu cầu của thị trường.
