Gỡ khó cho thị trường bất động sản
Hơn 1 năm theo chiều hướng tụt dốc, hiện thị trường bất động sản đang lộ rõ những điểm nghẽn.
Giảm giá tới 50% vẫn khó bán
Thời điểm 2020 - 2021, thị trường bất động sản nhiều khu vực lên cơ sốt nóng, theo đó, ngay cả các loại đất vườn, nông nghiệp cũng liên tục tăng giá mạnh. Cùng với tác động của dịch bệnh Covid-19 phong trào “bỏ phố về quê” nổi lên, khiến các mảnh đất rộng tại ven đô như Vân Canh, Ba Vì, Hòa Lạc, Sóc Sơn, Sơn Tây, Xuân Mai,... được giới nhà giàu Hà Nội săn tìm.
Song, đến đầu năm 2022, với cú “phanh gấp” tín dụng bất động sản từ các ngân hàng khiến thị trường rơi vào trầm lắng, từ đó thanh khoản sụt giảm mạnh. Theo đó, phân khúc đất nền có tính đầu cơ cao bị tác động mạnh, đặc biệt là những loại hình đất vườn, đất trồng cây lâu năm,...
Khảo sát tại một hội nhóm “bỏ phố về quê” và các trang tin mua bán bất động sản cho thấy, nhiều khu đất vườn được rao bán cắt lỗ sâu, có diện tích từ vài nghìn m2 đến hàng chục nghìn m2, chủ yếu tại các khu vực Ba Vì, Sóc Sơn, Sơn Tây và một số huyện của tỉnh Hòa Bình.
Đơn cử, một mảnh đất rộng 5.000m2 (trong đó có 500m2 là đất ở còn lại là đất vườn), tại huyện Lương Sơn (Hòa Bình) đang được rao bán cắt lỗ với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương 1,1 triệu đồng/m2. Theo người bán, mức giá này đã giảm tới 50% so với năm ngoái.
“Chủ nhà mua từ năm ngoái dự tính sẽ dùng để mở kinh doanh homestay. Nhưng giờ họ đang kẹt tiền, thị trường cũng đang khó thanh khoản nên muốn nhanh mới có mức giá này. Nếu có tiền mua mảnh đất này mở homestay kiểu gì kinh doanh cũng có lãi”, người bán nói.
Tương tự, một mảnh đất rộng hơn 1 ha tại huyện Lương Sơn cũng đang được rao bán cắt lỗ với mức giá 6,3 tỷ đồng, tương đương 630.000 đồng/m2. Theo người bán, lô đất này có hơn 300m2 là đất thổ cư, còn lại là đất vườn và đất rừng sản xuất.
“Mức giá này đã giảm 30% so với thời điểm đầu năm, nếu thiện chí mua có thể thương lượng thêm với chủ nhà”, người này nói.
Tại huyện Ba Vì (Hà Nội), mảnh đất trong ngõ 3m có diện tích gần 1.500m2 tại xã Cẩm Lĩnh (trong đó có khoảng 150m2 là đất ở, còn lại là đất vườn) đang được rao bán với giá 2 tỷ đồng, tương đương 1,3 triệu đồng/m2. Chủ nhà cho biết, mảnh đất này thời điểm đầu năm 2021 được mua vào với giá 3 tỷ đồng. Nhưng đến nay, thị trường chững lại, chủ nhà đang cần tiền nên chấp nhận giảm giá mạnh.
Anh Nguyễn Toàn, môi giới bất động sản tại Ba Vì tiết lộ, thực tế, rất nhiều mảnh đất vườn hiện đang bán cắt lỗ tới 50% so với đỉnh. Song, thanh khoản gần như “đóng băng”.
“Loại đất này thời gian qua ăn theo cơn sốt nên tăng giá rất mạnh. Cùng với trào lưu bỏ phố về quê, nên sức nóng càng lớn hơn. Đến bây giờ, thị trường chững lại đến đất nền thổ cư cũng khó bán chưa nói tới đất vườn. Phải nói thật, những loại đất này không có giá trị sử dụng nhiều nên đa phần phải bán tháo”, người môi giới tiết lộ.
Có nên xuống tiền mua?
Theo anh Trần Chí, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, thực tế, loại hình đất vườn, đất rừng thời gian sốt có nhiều người với tâm thế đầu cơ đi săn tìm. Mục đích chính chỉ là lướt sóng kiếm lời, ăn theo sức nóng của thị trường, còn những người mua theo trào lưu “bỏ phố về quê” không quá lớn.
“Bây giờ, thị trường gãy sóng, nhà đầu tư bị ngộp. Song nếu chủ đất bỏ thêm tiền ra xây dựng kinh doanh homestay sẽ mất rất nhiều thời gian để thu hồi vốn và mất nhiều công sức. Theo đó, những chủ đất chấp nhận bán tháo để thu tiền mặt về”, anh Chí nói.
Nhà đầu tư này cho rằng, một điểm yếu của loại đất này là tính pháp lý. Do vậy, nếu xác định xuống tiền mua nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ lưỡng vấn đề này.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng nhận định, thời điểm hiện tại chưa phải "đáy" dù giá đã giảm. Và nếu thị trường có được sự hỗ trợ sớm thì đến cuối quý I/2023 mới bắt đầu phục hồi, nhưng việc này hiện không khả quan.
Vị chuyên gia này đưa ra khuyến nghị và nguyên tắc khi xuống tiền với nhà đầu tư thời điểm hiện tại. Cụ thể, nhà đầu tư cần đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Tiếp đó, nhà đầu tư cần chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt.
