Nhà đầu tư vẫn đang nghe ngóng diễn biến thị trường bất động sản
Trong 10 tháng đầu năm 2022, ghi nhận thị trường bất động sản TP.HCM có sự hồi phục mạnh mẽ hơn Hà Nội về nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng. Điều này...
Cơ chế 2 giá đất đã gây nhiều hệ lụy
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong 07 dự án luật vừa được Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4. Đây cũng là dự án Luật nhận được sự quan tâm của các đại biểu, Nhân dân trên cả nước với kỳ vọng sẽ khắc phục được những bất cập hiện nay.
Một trong những bất cập là thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Đó là một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định.
Thực tế cho thấy, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện kéo dài, tham nhũng, tiêu cực, lãng phí...
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII có đề cập về bỏ khung giá đất ở trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
Tuy nhiên, vấn đề quan tâm và đặt ra đối với cơ quan quản lý Nhà nước là tiêu chí nào để định giá đất sát với thị trường và nên giao cho đơn vị, cơ quan nào thực hiện.
Có ý kiến cho rằng, việc tính giá đất nên do một cơ quan độc lập, có trách nhiệm thực hiện hoặc do địa phương thực hiện dựa trên thăm dò ý kiến, đề xuất của người dân.
Sửa Luật Đất đai: Phải ngăn ngừa được tình trạng biến đất đai thành tài sản thương mại
Theo đại biểu Nguyễn Chu Hồi, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) phải đề cập đến việc ngăn ngừa biến đất đai thành tài sản thương mại.
Theo đó, Quốc hội cần phải chế tài được hệ số sử dụng đất sau khi đất đã được giao cho các cơ quan, đơn vị.
Ví dụ như địa phương đã giao cho đơn vị nào đó quỹ đất nhưng trong một thời gian nhất định, họ không triển khai các nhiệm vụ được giao đất thì phải có chế tài xử lý, thậm chí là thu hồi đất.
Điều này cũng là hạn chế được các vùng đất "treo", dự án "treo". Bởi việc sử dụng đất đai của đơn vị không hiệu quả và có thể dẫn đến lợi ích nhóm khi thương mại đất đai một cách không lành mạnh.
Ngoài ra, trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cũng cần đề cập rõ hơn về khái niệm: "Toàn dân sở hữu về đất đai dưới sự quản lý của Nhà nước là đại diện". Nếu không quy định rõ về vấn đề này thì sẽ bị lợi dụng như dưới danh nghĩa là "Toàn dân" nhưng không phải là vậy mà quyền lợi về đất đai có thể rơi vào một "nhóm lợi ích' nào đó.
Nếu không có cơ quan xác định giá đất một cách minh bạch sẽ diễn ra cuộc chạy đua giữa các nhóm lợi ích
Về vấn đề định giá đất sát với thị trường nêu trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đại biểu Nguyễn Chu Hồi cho biết: Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII có đề cập về việc bỏ khung giá đất ở trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường, bảo vệ lợi ích của người dân sở hữu về đất đai.
Tuy nhiên, ông bày tỏ băn khoăn là việc xác định giá thị trường thì ai sẽ định giá. Các trường hợp đặt ra là nếu một nhóm người nào đó có tiềm lực kinh tế định ra giá đất và Nhà nước giám sát việc định giá đó hay Nhà nước có đủ khả năng khắc chế việc định giá của nhóm người đó để tự đặt ra được giá đất sát với giá thị trường một cách khách quan?
Theo đại biểu, nếu không có cơ quan xác định giá đất một cách minh bạch thì có thể diễn ra cuộc chạy đua giữa các nhóm lợi ích và điều này sẽ gây tốn kém tài chính cho các nhà đầu tư.
Khi giá đất tính theo thị trường do một nhóm lợi ích nào quyết định thì cũng có thể dẫn đến việc tham gia đầu tư vào thị trường đất đai sẽ không còn hấp dẫn với các nhà đầu tư bất động sản chân chính.
Bởi vì giá đất có thể cao lúc nhà đầu tư mua thì chắc gì đã bán được do xây dựng công trình trên một khu đất rộng cũng cần phải có thời gian.
Phân cấp định giá đất: Không nên "khoán trắng"
Về ý kiến cho rằng, việc định giá đất nên giao cho Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh trở lên quyết định, đại biểu Nguyễn Chu Hồi nêu quan điểm: Giá đất ở đầu phố, đầu ngõ và cuối phố, cuối ngõ ở một địa phương có sự khác nhau.
Với đề xuất phân cấp định giá đất nên giao cho Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định cũng là một phương án tốt vì có thể Hội đồng nhân dân cấp tỉnh là cơ quan bám sát, hiểu rõ về lợi ích, đề xuất của người dân tại địa phương mình nhất, bám sát vào tình hình thực tế về sử dụng đất tại địa bàn.
Tuy nhiên, sự quản lý Nhà nước phải thống nhất. Dù có giao, phân cấp đến đâu thì không nên theo hình thức "khoán trắng" mà vẫn có sự kiểm tra trước khi có quyết định cuối cùng.
