Việt Nam cần một “hệ số co giãn” với bảng giá đất?

Những băn khoăn đó có trên thực tế tại Việt Nam, quy định thì "hay" nhưng tính toán được bảng giá đất hợp lý lại không đơn giản.

Nhưng trước hết, một số đại biểu cho rằng cần xem lại "cái gốc" định nên và quyết định bảng giá đất.

"Làm gì cũng phải có nghề, có nghề thì hãy làm, nếu không thì không nên vào hội đồng lấy số đông để trình, quyết; bởi nếu không nói thì không được, không đồng ý cũng không xong, mà đồng ý lại có khả năng gây thiệt hại vì thế nào là giá đất theo thị trường khó xác định", đại biểu Lê Xuân Thân (Khánh Hòa) nêu tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 3/11 tại Quốc hội.

Đây là dự án luật đặc biệt quan trọng, tác động đến toàn dân, song dự thảo trình Quốc hội khiến các đại biểu còn nhiều quan ngại, nhất là xung quanh việc xác định giá đất.

Thẩm định giá có cần đông về số lượng?

Một trong những điểm mới được nhấn mạnh là có tính chất đột phá của lần sửa đổi này là bỏ quy định khung giá đất. Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì dự thảo cũng quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì bảng giá đất được xây dựng theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Nhưng, theo các quy định của dự thảo thì đại biểu còn đầy quan ngại.

Điều 166 về lập, thành phần Hội đồng thẩm định giá quy định thành phần này gồm giám đốc sở tài chính - chủ tịch, và các thành phần khác tham gia như đại diện ngành tài nguyên môi trường, công thương, tư pháp, công an, thanh tra, cục thuế, UBND cấp huyện, HĐND, mặt trận…

Đại biểu Lê Xuân Thân cho rằng cần đánh giá lại về thành phần tham gia vào hội đồng này, vì "thành phần đông, rồi lại có sự tham gia của đại diện cơ quan pháp luật để yên tâm sau này có vấn đề gì thì các đại diện này chịu hay sao? Không phải đông thành phần là được việc nếu không có chuyên môn, có nghề", ông Thân nhận định.

Đại biểu Thân cũng dẫn thực tế tại tỉnh Khánh Hòa hiện nay đang chuẩn bị xét xử vụ án liên quan tới đất đai mà các thành phần Hội đồng thẩm định đều không có chuyên môn, chức năng về thẩm định giá, nhưng do họ ký vào phiếu thẩm định "đồng ý", nên trở thành đối tượng giúp sức, gây thiệt hại cho Nhà nước.

Chưa kể, Hội đồng thẩm định này sẽ thẩm định lại giá của đơn vị tư vấn giá đất cho UBND, thì phải giỏi hơn chuyên gia tư vấn mội cái đầu mới thẩm định được.

"Làm gì cũng phải có nghề, có nghề thì hãy làm, nếu không thì không nên vào hội đồng lấy số đông để trình, quyết; bởi nếu không nói thì không được, không đồng ý cũng không xong, mà đồng ý lại có khả năng gây thiệt hại vì thế nào là giá đất theo thị trường khó xác định", ông Thân thể hiện chính kiến và đề nghị cần sửa căn bản Điều 166, theo hướng chỉ sử dụng người có chuyên môn, có nghề về thẩm định giá vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất.

Đại biểu Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị) cũng đồng tình, thành viên Hội đồng thẩm định giá không nên đông về số lượng, mà phải tinh về chất lượng. "Nhiều thành phần tham gia thì không cần thiết, cần bớt đi đại diện cơ quan nhà nước vào hội đồng không đúng chuyên môn", ông Thắng góp ý.

Cần một "hệ số co giãn" với bảng giá đất?

Về quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm công khai, áp dụng từ 1/1 của năm, ông Thắng cho rằng vì biến động giá liên tục, nên chuyện áp giá theo bảng giá trong suốt một năm, mang tính cứng nhắc thì không đúng theo thực tế; cũng mâu thuẫn với chuyện quy định "giá đất phải theo thị trường, mà thì trường thì không thể theo năm được, mà biến động liên tục".

Mặt khác, cũng khó có chuyện Hội đồng thông qua giá đất hằng ngày. Vì thế, ông Thắng cho rằng, dự luật cần thiết kế một cơ chế, chẳng hạn hệ số co dãn, tỷ lệ nào đó… khi giá đất có biến động thì bảng giá đất phải điều chỉnh thế nào, nhằm phản ánh đúng giá trị thực của đất trên thị trường. Hoặc phải có một cơ quan thay mặt Hội đồng, được trao thẩm quyền xử lý việc này.

Cũng quan tâm xây dựng bảng giá đất, đại biểu Trần Chí Cường ( Đà Nẵng) cho rằng dự luật quy định bảng giá đất phải xây dựng định kỳ hàng năm, công khai từ ngày 1/1 ở địa phương là "không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong quá trình triển khai ở địa phương".

Bởi vì, để thực hiện một bảng giá đất đòi hỏi rất nhiều thủ tục, từ lập hồ sơ dự án, đấu thầu, thuê tư vấn, qua các bước đến thẩm định giá rồi đến HĐND đánh giá, chuyển cho UBND ban hành. Nếu quy trình này "năm nào cũng thực hiện thì rất khó để làm và cũng không điều chỉnh kịp thời cùng với thị trường khi tính giá".

Vị đại biểu Đà Nẵng đề xuất việc xây dựng bảng giá đất nên làm theo chu kỳ 3 năm, hoặc 5 năm như trước kia. Tùy thuộc vào tình hình cụ thể, địa phương có thể để đưa ra biên độ điều chỉnh giá đất không quá 20%; thời hạn điều chỉnh có thể là 180 ngày. Như thế phù hợp hơn đối với điều chỉnh ở cơ sở, tránh các lãng phí không cần thiết và áp lực cho các cơ quan quản lý ở địa phương.

"Nếu địa phương không công bố được bảng giá đất kịp vào ngày 1/1 thì sai mà nếu công bố nhưng không đáp ứng yêu cầu thì có thể dẫn đến tình trạng thất thoát nhất là khi giá đất của thị trường liên tục biến động", ông Cường lo ngại.

Thế nào là… giá (sát) thị trường?

Bên cạnh vấn đề trên, nhiều ý kiến cũng quan ngại về quy định giá đất phải phù hợp với thị trường.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho rằng, thực tiễn vướng rất nhiều về định giá đất, thế nào là giá thị trường, ai là người có đủ khả năng xác định giá đó là thị trường… Quy định như dự thảo nghe thì rất đúng, hay, nhưng để thiết kế phương pháp xác định được giá thị trường hay giá sát thị trường rất không đơn giản.

Bí thư Tỉnh ủy Thái Bình Ngô Đông Hải nhìn nhận, giá đất theo thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất… cũng có hai mặt. Vì hiện nay ngoài việc xác định giá rất khó, thì chính đấu giá cũng là yếu tố đẩy giá đất lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản. Rồi dự án sau cao hơn dự án trước, gây khó khăn cho xác định giá đất. Không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá vừa đấu thành công, cứ như thế giá đất nối đuôi nhau ngày càng tăng cao.

Hiện nay, Thái Bình nhiều dự án đấu giá đất không ai vào đấu vì xác định giá khởi điểm rất cao, không thể nào hạ giá được dù thị trường bất động sản đang đi xuống, ông Hải nêu thực tế.

"Cơ chế định giá có thể được vận hành trôi chảy"

Hồi âm lo lắng của đại biểu, Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định, các phương pháp tính giá đất được nêu trong dự thảo Luật đã được đúc rút từ kinh nghiệm quốc tế với những tiêu chí khá rõ ràng.

Nhưng Bộ trưởng cũng thừa nhận cái khó là ở Việt Nam xưa nay giá giao dịch thực tế không khớp với giá do Nhà nước quy định.

"Phương pháp mới nhất và sát thực nhất là định giá theo vùng giá trị, nhưng chỉ làm được khi có bản đồ địa chính số và công tác thu thập thông tin phải làm rất tốt, phản ánh đúng thực tế giao dịch của người dân", ông Hà phát biểu.

Nhưng theo Bộ trưởng, trong khoảng 5 năm tới cơ chế này có thể được vận hành trôi chảy.

Bộ trưởng cũng nhấn mạnh, cái quan trọng nhất là giá đất không được mang ý chí chủ quan và mọi phương pháp làm phải là phương pháp thống kê, toán học; độc lập với những người định giá.

"Bây giờ chúng ta vẫn cần hội đồng, cần cơ quan tư vấn, sau này chúng ta cũng cần, nhưng tất cả việc này sẽ có phần mềm do Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các chuyên gia định giá quốc tế đưa ra. Như thế, giá phổ quát trên thị trường không phải là giá mang tính chất lý trí của chúng ta, giá thị trường là toàn bộ hệ thống chúng ta thu thập được trên các thửa đất chuẩn và ở các vùng định giá trị mà chúng ta quy định.

Có thể không cần đến 1 triệu thửa đất chuẩn, nhưng có thể cần đến khoảng 300 nghìn thì hoàn toàn có thể quy đổi và qua phương pháp thống kê chúng ta sẽ tìm ra các giá trị thể hiện tính ổn định tương đối của thị trường", Bộ trưởng trao đổi với đại biểu Quốc hội.