Đô thị hóa bằng nguồn lực đất đai
Vốn hóa đất đai tại đô thị là quá trình tìm các giải pháp chuyển giá trị đất đai thành vốn tài chính.
Thị trường BĐS nhà ở của Việt Nam có nhiều động lực lớn về dài hạn. Trong đó, đáng kể nhất là nhu cầu ở thực rất cao do dân số trẻ và tốc độ đô thị hoá nhanh chóng trong khi nguồn cung hạn chế. Kế đến, do thành quả của đà tăng trưởng kinh tế, tầng lớp trung lưu tiếp tục gia tăng nhanh chóng, tạo nên sức cầu lớn cho phân khúc BĐS nhà ở trung và cao cấp.
Vậy nên, trong giai đoạn này, nhà đầu tư cũng nên hướng đến các mục tiêu dài hạn. Ngoài những động lực cho đà tăng giá về lâu dài, BĐS cũng vẫn là kênh bảo toàn vốn hiệu quả hàng đầu khi mà nhiều kênh khác như chứng khoán, vàng…có nhiều diễn biến không dễ đoán.
Theo bà Hằng, việc phân tích khách quan nhất có thể về tiềm năng của khu vực mà mình muốn đầu tư sẽ là vô cùng cần thiết lúc này. Đánh giá đúng về các vùng kinh tế trọng điểm, các khu vực phát triển công nghiệp-dịch vụ sôi động, các địa phương hưởng lợi lớn từ các dự án cơ sở hạ tầng trong tương lai…sẽ giúp nhà đầu tư “xuống tiền” một cách phù hợp.
Vị chuyên gia này chia sẻ, do thị trường BĐS đang phải đương đầu với một số khó khăn, thanh khoản không cao trong khi tình hình địa chính trị phức tạp ở một số khu vực trên thế giới có ảnh hưởng trên quy mô toàn cầu, các nhà đầu tư nên thận trọng, tốt nhất là hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Các nguyên tắc “kinh điển” là “không bỏ hết trứng vào một giỏ” và tìm hiểu pháp lý kỹ càng sẽ giúp phân tán, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.
Ảnh minh hoạ.
Đặc biệt, nhà đầu tư cần giữ được “cái đầu lạnh” trong mọi tình huống, tránh đầu tư dưới sự ảnh hưởng của “tâm lý đám đông” đẫn đến nguy cơ bị thao túng tâm lý, ra quyết định đầu tư một cách cảm tính. Với những nhà đầu tư F0 (mới gia nhập thị trường), nếu chưa có đủ dữ liệu cần thiết, hãy kiên nhẫn bỏ thời gian tìm hiểu thị trường hơn.
Cũng dành lời khuyên cho nhà đầu tư lúc này, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn BĐS cho rằng, thời điểm này, nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để thanh khoản tốt thì sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay. Chẳng hạn như, nhà phố, chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hay nhà cho thuê có thu nhập đều…
Từng chia sẻ cách phân tán rủi ro trong đầu tư BĐS, ông Kiên cho rằng, lựa chọn kênh đầu tư, NĐT nên tuân thủ theo 2 nguyên tắc. Nguyên tắc 1: Trứng chắc chắn phải bỏ nhiều giỏ, nhưng phải nên cùng một chủng loại giỏ mà mình giỏi nhất, vì ai cũng có giới hạn về năng lực và tiền bạc. Chẳng hạn, chấm điểm về trình độ các “chủng loại giỏ” là: Nhà phố 9 điểm, chung cư 8 điểm, nhà cho thuê 7 điểm, đất nền 7 điểm, chứng khoán 6 điểm, vàng 5 điểm, forex 4 điểm, gửi tiền ngân hàng 10 điểm. Vậy mình chỉ nên tập trung cho 2 mảng mạnh nhất là gửi tiền ngân hàng và nhà phố, hay tối đa chỉ nên thêm mảng chung cư, không nên lan man vào mấy cái 4-5-6-7 điểm.
Nguyên tắc thứ 2, trong cùng 1 chủng loại giỏ mà mình giỏi nhất, lại chia ra làm nhiều giỏ nhỏ. Chẳng hạn: Thay vì dồn 20 tỷ mua 1 căn nhà, có thể chia ra mua 2-3 căn nhà 6-7 tỷ/căn; Thay vì dồn 20 tỷ mua 4 căn chung cư trong cùng dự án, có thể chia ra mua ở 4 dự án khác nhau; Thay vì gửi 20 tỷ vào 1 ngân hàng, có thể chia ra gửi vào 10 ngân hàng.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Coliers Việt Nam cho rằng, NĐT nên cố gắng chia danh mục đầu tư cho các phân khúc hợp lý, phân bổ vốn đầu tư để tránh “bỏ hết trứng vào một giỏ”. Khi đầu tư vào một địa phương, nhà đầu tư cũng nên xem xét kế hoạch kinh tế – xã hội vĩ mô của địa phương đó, tránh bị tác động bởi hiệu ứng đám đông dẫn đến việc đầu tư theo phong trào.
Như vậy, trong bối cảnh thị trường biến động như hiện nay, thì nguyên tắc đầu tư “chia trứng ra nhiều giỏ” càng đúng và tránh rủi ro hiệu quả nhất cho nhà đầu tư.
