Trả nợ trái phiếu bằng bất động sản: Cần tính kỹ
Hoán đổi phương thức thanh toán trái phiếu bằng bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho, giảm bớt áp lực về dòng tiền.
Luật Thuế bất động sản chung dự kiến điều chỉnh thuế sử đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế. Với phạm vi điều chỉnh rộng (gồm đất, nhà và công trình xây dựng), khi ban hành sẽ tác động tới toàn thể người dân và doanh nghiệp.
Cùng với đó, luật này sẽ tách riêng nhà và đất để đánh thuế. Theo Bộ Tài chính, chính sách hiện nay chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng) trong khi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà.
Tăng thuế đối với đất ở
Đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), cơ quan soạn thảo luật đề nghị nâng mức thuế suất so với hiện tại.
Công thức tính thuế là giá của 1m2 (giá 1m2 đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất ở.
Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (tính cả đất sử dụng để kinh doanh) theo cơ quan quản lý là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế. Mức thuế sẽ được nâng lên ở mức phù hợp và áp dụng có lộ trình, theo cơ quan soạn thảo là để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp.
Sẽ đánh thuế với nhà ở
Cổng thông tin Bộ Tài chính cho biết, đa số quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên, không phân biệt người có thu nhập cao hay thấp. Chỉ một vài quốc gia tính thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng…
Đối với nhà ở (loại trừ nhà chung cư và đất xây dựng nhà chung cư), công thức tính thuế là diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1m2 nhà tính thuế.
Bởi nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất.
Do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế, theo đó việc đánh thuế sẽ không áp dụng với loại nhà ở có mức đầu tư thấp như nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố… tránh gây gánh nặng lên người có hoàn cảnh khó khăn hoặc nhà chất lượng thấp.
Bộ Tài chính cũng cho rằng, hiện các quy định pháp luật về đất đai chưa đề cập cụ thể về cách xác định giá m2 nhà tính thuế. Tuy nhiên, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế thì giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất; giá nhà tính thuế thường được định giá dựa trên chi phí xây dựng.
Đánh thuế nhà chung cư trên 50 triệu/m2
Riêng với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), giá tính thuế (gồm cả chung cư hỗn hợp) là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc theo Bảng giá của UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành.
Theo dự thảo luật, dự kiến quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp mức giá trên 50 triệu đồng/m2. Đồng thời, thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân.
Bên cạnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế. Cơ quan thuế cũng sẽ áp thuế suất cao hơn với nhà, đất lấn chiếm; bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích.
Tăng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Theo Bộ Tư pháp, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, Bộ Tư pháp cho biết, thời gian qua phát sinh tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế. Cơ quan này cho biết có ý kiến cho rằng cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4… bất động sản trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên tại TP. Hồ Chí Minh
Trong dự thảo nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54 của Quốc hội vừa được UBND TP. Hồ Chí Minh gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư, TP. Hồ Chí Minh đã bổ sung và làm rõ cho đề xuất thu thuế bất động sản thứ 2. Cụ thể là UBND TP. Hồ Chí Minh đưa ra 2 phương án để lựa chọn và áp dụng.
Với phương án thứ nhất, TP. Hồ Chí Minh sẽ thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ là cơ quan quy định mức thuế, thuế suất, phương pháp tính và thời gian áp dụng.
Còn với phương án thứ 2, TP. Hồ Chí Minh sẽ áp dụng tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên trên địa bàn, gồm lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.
