Thị trường bất động sản kích hoạt “chế độ” chờ và đợi

Người chờ bán, người đợi mua

Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản liên tục diễn biến sôi động, thậm chí nhiều nơi xảy ra tình trạng sốt đất. Giá bất động sản tăng cao vượt qua khả năng chi trả của người mua, không chỉ những người có nhu cầu ở thực mà cả các nhà đầu tư.

Đến đầu năm 2022, chính sách tiền tệ có sự thay đổi, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ khiến thị trường bất động sản đột ngột “phanh gấp”. Theo đó, nhiều người chật vật rao bán cắt lỗ suốt thời gian dài nhưng không có người mua.

Đơn cử, anh Nguyễn Văn Hà, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, đã nửa năm trôi qua, hai mảnh đất tại vùng ven anh đang sở hữu, liên tục được giảm giá bán nhưng vẫn khó tìm người mua.

“Thời điểm đầu năm tôi mua vào hai mảnh đất này với giá 5,5 tỷ đồng, đây được cho là mức giá đỉnh của thị trường. Sau nhiều lần giảm giá bán xuống còn 4 tỷ đồng nhưng tôi vẫn chưa tìm được người mua. Quả thật, bây giờ tôi cũng chỉ biết gửi các môi giới bán giúp và chờ đợi kết quả”, anh Hà chia sẻ.

Ở chiều ngược lại, những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt lại đang chờ đợi bất động sản ngộp với mức giá hời. Anh Nguyễn Tuấn, nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội cho biết, hiện nay, rất nhiều chủ đất đang giảm giá, muốn bán nhanh để thu tiền mặt về. Do vậy, đây là cơ hội của những người đang có sẵn tiền mặt.

“Lý do dù giảm giá nhưng vẫn khó có khách mua bởi, trong 2 năm trở lại đây, giá bất động sản nhiều nơi đã tăng gấp 2 - 3 lần, thậm chí là cao hơn. Nhưng ở thời điểm này giá mới chỉ giảm khoảng 20 - 30%, bản thân tôi và nhóm đầu tư cũng chưa thấy hấp dẫn. Theo tôi, chỉ đến đầu năm sau khi mức giá giảm khoảng 40 - 50% là cơ hội lớn cho những người đầu tư bất động sản”, anh Tuấn nói.

Doanh nghiệp lùi lịch mở bán chờ thị trường tốt lên

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân đang trong cảnh chờ mà cả các doanh nghiệp bất động sản cũng phải lùi lịch bán để đợi tín hiệu mới của thị trường. Đơn cử, Tập đoàn Vạn Phúc lùi kế hoạch mở bán sản phẩm căn hộ tại khu đô thị Vạn Phúc City (TP. HCM) vào năm sau chờ thêm tín hiệu từ thị trường.

Nam Long Group cũng lùi lịch mở bán hai dự án ở Đồng Nai và một dự án ở Cần Thơ để chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường. Cụ thể, tại Đồng Nai, doanh nghiệp này dự kiến chào bán dự án Izumi City (tên thương mại của dự án Dong Nai Waterfront) và Paragon Đại Phước vào đầu năm 2023, lùi lại lịch so với dự kiến ban đầu. Tại Cần Thơ, dự án đất nền của đơn vị này cũng đang có kế hoạch dời lộ trình mở bán sang năm 2023 thay vì cuối năm nay. Tương tự, dự kiến sẽ chào sân dự án The Gio Riverside vào cuối năm nay, nhưng sau đó, An Gia lại lùi kế hoạch ra hàng vào năm 2023.

Ảnh minh họa.

Theo báo cáo từ Công ty Chứng khoán ACBS, Tập đoàn Đất Xanh, một số dự án có kế hoạch triển khai trong quý III và quý IV/2022 sẽ lùi sang năm 2023 do những khó khăn trên thị trường bất động sản. Cụ thể, hai dự án gồm Opal City View và DXH Park view tại Bình Dương sẽ dời từ quý III/2022 sang 2023, dự án Lux Star tại TP. HCM cũng dời từ quý IV/2022 sang năm sau.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, quý cuối năm thường là mùa cao điểm bán hàng bất động sản nhưng sau các diễn biến lãi suất tăng, tín dụng hẹp cửa cùng với tâm lý tiêu dùng yếu thì rất khó để phán đoán thanh khoản của thị trường cuối năm.

Những khó khăn chung của thị trường bất động sản là nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp địa ốc phải tính toán lại kế hoạch của mình. Đó là xu hướng thắt chặt tín dụng với cả chủ đầu tư và người mua nhà, làm ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất và các hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao các dự án…

Thị trường bất động sản chờ chính sách

Trong giai đoạn qua, thị trường bất động sản có sự phát triển nóng, song những chính sách, luật pháp liên quan còn nhiều vướng mắc. Do vậy, gần đây, thị trường lộ rõ những dấu hiệu phát triển không ổn định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.

“Vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở mà nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”, ông Châu cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA).

Để xử lý, giải quyết các khó khăn, vướng mắc và tạo điều kiện để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững thì cần có sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng với sự vào cuộc của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Ông Châu cho rằng, về trung hạn, dài hạn Nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản.

Về giải pháp ngắn hạn, Chính phủ cần khẩn trương xem xét ban hành 02 Nghị định theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định gồm có Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Dự thảo “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai”. Cùng với đó, sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng vẫn phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành, trong thời gian chờ các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực.

Đồng thời ông Châu kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước khẩn trương “bơm” nguồn vốn tín dụng bổ sung vào nền kinh tế đúng đối tượng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi.

Trong vòng 1 tháng qua, Chính Phủ đã liên tục ban hành các văn bản, yêu cầu các bộ ban ngành liên quan khơi thông vốn, ổn định lại thị trường. Cụ thể, ngày 17/11 Chính phủ đã ban hành quyết định số 1435 về thành lập tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Còn mới đây, trong Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022, Chính phủ kêu gọi các bộ, ngành, địa phương, người dân, doanh nghiệp chung sức, hợp lực để vượt qua khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đúng quy luật, an toàn, lành mạnh.

Về vấn đề này, vị chuyên gia cho rằng, Nhà nước thực hiện đồng bộ các giải pháp trên đây không phải là để “giải cứu” thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết.

Bên cạnh đó, chính cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường chính là tiền và thanh khoản. Một vấn đề quan trọng nữa là cơ cấu nguồn hàng. Sản phẩm nhà ở thiết thực, phù hợp với nhu cầu của phần lớn người dân khan hiếm. Nguyên nhân của vấn đề này lại đến từ một phần chính sách chưa tháo gỡ, dẫn tới không tạo ra nguồn cung dồi dào. Cộng thêm dòng tiền bị nghẽn khiến tiến độ dự án chậm, khó phê duyệt. Các dự án cứ dang dở và cuối cùng tác động lại, tạo ra vòng luẩn quẩn.

“Rất khó để dự đoán thị trường năm 2023 nhưng tôi đánh giá có nhiều động lực để bất động sản phục hồi. Điểm sáng của giai đoạn tới là Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ Tổ công tác nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Điểm sáng này tạo nên tâm lý yên tâm, phấn khởi cho giới kinh doanh. Nhưng phải đợi khi nào các giải pháp được đề ra và đi vào thực tế, những vướng mắc của thị trường mới được tháo gỡ”, vị chuyên gia nói.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, vấn đề gốc rễ của thị trường bất động sản lúc này là cơ chế và chính sách cụ thể để tháo gỡ. Động thái của Chính phủ trong thời gian qua chính là động lực để xốc lại thị trường và phát triển bền vững.