Dự án phân lô bán nền, nhà chung cư chưa xây phần móng… sẽ không được vay thanh toán tiền đặt cọc?
Ngân hàng Nhà nước vừa công bố dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức...
Đây được xem là động thái để tạo ra các “barie” đối với hiệu quả hoạt động dự án, tránh tình trạng khi chủ đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng tiến độ công trình vẫn không thể đưa vào hoạt động suốt nhiều năm liên tục, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Để tạo cơ chế ràng buộc về cam kết tiến độ xây dựng, hoàn thành dự án, việc ký quỹ đầu tư là cần thiết nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư “ôm” đất kéo dài không triển khai (ảnh chụp một dự án dở dang ở huyện Nam Đàn, Nghệ An).
Ký quỹ tránh “ôm” đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 43, khoản 4 Điều 77 của Luật Đầu tư năm 2020 và Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật này thì khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hay chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Đây là yêu cầu bắt buộc nhằm bảo đảm thực hiện dự án đầu tư đối với các doanh nghiệp sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư đối với công trình dự án để có lộ trình tiếp theo được cấp phép xây dựng, công nhận đủ điều kiện thi công…
[ Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư sẽ góp phần giảm thiểu trường hợp nhà đầu tư sau khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng vẫn cố tình “ôm” đất, không triển khai dự án như cam kết.]
Cụ thể, đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%; Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%; Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%. Nghĩa là, tùy theo tổng vốn đầu tư của dự án công trình đã được phê duyệt trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng về số tiền tương ứng với phần trăm số vốn đăng ký thực hiện dự án.
Mức tiền ký quỹ sẽ được hoàn trả 50% hoặc giảm 50% mức bảo lãnh tại thời điểm nhà đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp giấy phép hoặc chấp thuận khác để thực hiện hoạt động xây dựng. Số tiền còn lại sẽ được hoàn trả hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng.
Và, thời gian thỏa thuận về việc tiến độ dự án hoàn thành tương ứng với thời điểm nhà đầu tư được nghiệm thu công trình dự án của mình để đưa vào sử dụng cũng được ràng buộc bằng các điều khoản rất cụ thể.
Như vậy, việc yêu cầu ký quỹ hoặc bảo lãnh của tổ chức tín dụng theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã góp phần tạo cơ chế “barie” đối với hiệu quả hoạt động dự án sau khi nhà đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
Còn một số bất cập
Với các quy định nói trên, một số nhà đầu tư cho rằng, việc ký quỹ bảo đảm đầu tư dự án được xem là hình thức doanh nghiệp bắt buộc phải “đặt cọc” một số tiền nhất định trước khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, đối với những trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhiều nhà đầu tư cũng nhận thấy một số bất cập trong việc xác định khung giới hạn để xác định mức tiền ký quỹ đầu tư.
“Doanh nghiệp chúng tôi vừa qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền hàng năm ở thị xã Cửa Lò để triển khai dự án xây dựng của mình tại đây.
Vậy nhưng, khi thực hiện thủ tục ký quỹ bảo lãnh đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định 31/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền yêu cầu phải ký quỹ tương ứng với số tiền tổng mức đầu tư mà địa phương đã khái toán ban đầu cho giá trị thửa đất thực hiện dự án để đưa ra đấu giá.
Trong khi thực tế, khi tính toán để triển khai dự án mà doanh nghiệp xây dựng, tổng mức đầu tư đưa ra không thể sát sườn như số tiền khái toán ban đầu mà cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra. Điều này cũng khiến doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian để tham vấn và đau đầu trong việc điều chỉnh mức vốn đầu tư cho phù hợp với nhu cầu, giá trị thửa đất để thực hiện hoàn thiện ký quỹ bảo đảm đầu tư” - đại diện một doanh nghiệp trúng đấu giá đất sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ ở thị xã Cửa Lò, Nghệ An cho biết.
Ngoài bất cập nêu trên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc duy trì ký quỹ đầu tư là hình thức để “nội soi” năng lực tài chính của nhà đầu tư sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án trên địa bàn.
Tuy nhiên, theo phân bổ ở 03 mức phần trăm ký quỹ, trong đó dự án có nguồn vốn càng lớn thì mức kỹ quỹ càng giảm đang nảy sinh nhiều bất cập. Bởi dự án có nguồn vốn càng lớn thì cần phải có nhà đầu tư đủ năng lực tài chính và mức ký quỹ không được giảm thấp nhằm tạo cơ chế ràng buộc với nhau, tránh để dự án treo, dự án chậm tiến độ…
