Đề xuất chung cư có niên hạn đã được đưa ra từ năm 2011 tại sao vẫn chưa thực hiện?

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dựa trên yêu cầu quản lý nhà chung cư trong bối cảnh mới và những vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp hiện nay, kết hợp với tham khảo kinh nghiệm quốc tế, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu chung cư.

Bộ Xây dựng cho biết, đã tính toán kỹ đến quyền lợi của người dân, đảm bảo lợi ích cho chủ sở hữu hài hòa với sự phát triển nói chung.

Phương án thứ nhất, quy định thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng công trình. Khi công trình xuống cấp, Nhà nước sẽ kiểm định và gia hạn nếu còn sử dụng được, hoặc phá dỡ xây dựng lại khi không đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản cho người sử dụng, đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền sở hữu. Tuy nhiên, chủ sở hữu vẫn được tái định cư tại chỗ hoặc di dời tới nơi khác khi địa điểm cũ có quy hoạch làm công trình công cộng, công trình an ninh, quốc phòng.

Phương án hai là thời hạn sở hữu chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư theo quy định của Luật Đất đai. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.

Phương án này có thể theo hai hướng. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất vĩnh viễn như hiện hành thì thời hạn sở hữu chung cư sẽ lâu dài như Luật Nhà ở.

Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) có quy định về thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư thì thời hạn sở hữu sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng đất. Khi hết hạn, Nhà nước sẽ căn cứ vào Luật đất đai sửa đổi để xử lý các chung cư không đảm bảo chất lượng.

Thực tế, việc đề xuất sở hữu chung cư có niên hạn đã được đưa ra từ năm 2011 và nhiều lần được nhắc lại nhưng chưa thể thực hiện. Để làm rõ hơn các vấn đề xoay quanh câu chuyện này, Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch đã đưa ra một số ý kiến.

Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch.

Thưa luật sư, như ông đã biết, đề xuất mới đưa ra của Bộ Xây dựng về câu chuyện chung cư sở hữu có thời hạn. Theo tìm hiểu thì đề xuất này vốn đã được đưa ra từ năm 2011 và được nhắc lại nhiều lần nhưng vẫn chưa thể thực hiện được. Theo luật sư, rào cản khiến đề xuất này chưa thể thực hiện được?

Luật sư Trần Tuấn Anh: Việc đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng chưa thể thực hiện được xuất phát từ nhiều nguyên nhân:

Thứ nhất, quy định tất cả nhà chung cư đều có niên hạn sử dụng sẽ tạo ra sự mâu thuẫn trong áp dụng các quy định pháp luật. Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: "Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở". Điểm c Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: "Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ".

Như vậy, hiện nay quyền sở hữu nhà ở chung cư được gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ chung cư cũng như quyền sử dụng đất đối với diện tích chung là quyền ổn định, lâu dài. Việc quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ tạo ra mâu thuẫn khi người dân vẫn còn quyền sử dụng đất nhưng lại không còn quyền sở hữu với tài sản trên đất.

Thứ hai, để đảm bảo các tiêu chuẩn về chất lượng công trình, chi phí xây dựng nhà chung cư có thời hạn sẽ không có quá nhiều khác biệt so với xây dựng chung cư có quyền sở hữu ổn định, lâu dài. Do đó, giá chung cư có thể sẽ không có quá nhiều thay đổi, không đảm bảo được mục đích hạ giá thành nhà ở hiện nay.

Thứ ba, tâm lý của người Việt Nam là mong muốn được sở hữu nhà ở một cách ổn định và coi nhà ở là một tài sản lớn. Việc người dân có quyền sở hữu có thời hạn đối với tất cả các loại nhà chung cư thực chất đã biến người dân thành người thuê nhà dài hạn. Quy định này sẽ càng đẩy giá nhà ở có quyền sở hữu ổn định lâu dài lên cao.

Với đề xuất và phương án mới nhất từ Bộ Xây dựng, luật sư nhìn nhận như thế nào về đề xuất này với những mục tiêu mà Bộ Xây dựng đưa ra? Theo Luật sư, đề xuất này sẽ có tác động tích cực và tiêu cực như thế nào đến người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Luật sư Trần Tuấn Anh: Mục tiêu mà Bộ Xây dựng đưa ra khi xây dựng quy định này, đó là hạ giá thành các căn hộ chung cư, tạo điều kiện cho người dân có quyền sở hữu nhà ở dễ dàng hơn. Mặt tích cực của hình thức này là có thể đa dạng hóa các hình thức sở hữu nhà ở trên thị trường, tạo nhiều lựa chọn cho người dân và nhà đầu tư, kì vọng hạ giá thành nhà ở; đồng thời giải quyết được mâu thuẫn giữa người dân và cơ quan quản lý khi các công trình chung cư bị xuống cấp, buộc phải cải tạo, tháo dỡ.

Bên cạnh đó, quy định này sẽ tạo thuận lợi cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cơ quan quản lý Nhà nước trong tương lai cũng như có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực như trên, nếu đề xuất này được áp dụng trên thực tế cũng sẽ gây ra nhiều tác động tiêu cực tới người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản

Đối với doanh nghiệp, quy định này sẽ làm giảm đáng kể cầu của thị trường đối với nhà chung cư do tâm lý ưa chuộng nhà ở có quyền sở hữu lâu dài, khiến cung vượt cầu, việc bán các căn hộ chung cư sẽ rất khó khăn, trong khi chi phí bỏ ra để xây dựng chung cư không thay đổi đáng kể.

Đối với người dân, một mặt họ e ngại mua căn hộ chung cư có niên hạn sử dụng, một mặt giá nhà ở có quyền sở hữu lâu dài sẽ bị đẩy lên rất cao do cầu đối với loại hình này vượt xa cung. Do đó, việc mua nhà của họ sẽ càng khó khăn hơn.

Đối với thị trường bất động sản, quy định này sẽ làm mất cân bằng cung - cầu nhà ở trên thị trường, tạo tâm lý e ngại mua căn hộ chung cư, tạo áp lực về cơ sở hạ tầng khi không đủ quỹ đất để xây nhà mặt đất đáp ứng nhu cầu thị trường.

Theo luật sư, đề xuất mới này liệu có thể thực hiện được trong bối cảnh hiện nay hay sẽ lại dừng như trước đây? Nếu ủng hộ việc sở hữu chung cư có thời hạn thì khi triển khai cần lưu ý những vấn đề gì thưa luật sư?

Luật sư Trần Tuấn Anh: Đề xuất mới này tuy có nhiều tác động tích cực, tuy nhiên, tôi cho rằng chưa thể áp dụng ngay ở thời điểm hiện tại mà nên áp dụng trong tương lai, khi trình độ phát triển kinh tế - xã hội đạt đến một mức độ nhất định, người dân không còn đặt nặng tâm lý sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không còn tâm lý e ngại đối với loại hình chung cư có niên hạn sử dụng.

Vấn đề cần lưu ý nhất khi đưa đề xuất này vào áp dụng trên thực tế, đó là sự sẵn sàng của thị trường, mà cốt lõi là tâm lý của người dân. Chỉ khi người dân có tâm lý cởi mở hơn đối với chung cư có thời hạn sử dụng, cung – cầu trên thị trường mới không bị mất cân bằng, khích lệ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vào loại hình nhà ở này.

Khi triển khai đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, cần sửa đổi đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật khác có liên quan để tránh tạo ra những mâu thuẫn khi áp dụng pháp luật. Đồng thời, pháp luật cũng cần có quy chế riêng về thuế, phí, tiền sử dụng đất và các điều kiện thuận lợi khác để thúc đẩy sự phát triển của loại hình nhà ở này.

Có ý kiến cho rằng, trường hợp cấp sổ hồng có thời hạn thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài, luật sư nhận định sao về quan điểm này?

Luật sư Trần Tuấn Anh: Khi triển khai việc sở hữu chung cư có thời hạn, tất yếu pháp luật cũng cần có quy chế riêng về chế độ thuế, phí, tiền thuê đất,… đối với căn hộ chung cư có niên hạn sử dụng. Căn hộ chung cư có niên hạn sử dụng có thời gian được thuê đất ngắn hơn, gặp nhiều bất lợi về tâm lý thị trường hơn so với nhà ở có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi các chi phí xây dựng của hai loại hình nhà ở này lại tương đương nhau.

Do đó, để tạo điều kiện để cho căn hộ chung cư này có thể cạnh tranh với nhà ở có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, vấn đề giảm thuế, phí và tiền sử dụng đất là rất cần thiết.

Theo luật sư, cần một giải pháp như thế nào để "hợp tình hợp lý", hài hoà lợi ích giữa các bên?

Luật sư Trần Tuấn Anh: Khi quy định cấp sổ hồng sở hữu chung cư có thời hạn, phía nhà làm luật cần phải tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư cũng như quyền lợi của phía chủ đầu tư.

Mặc dù Điều 99 Luật Nhà ở 2014 đã quy định trong trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà chung cư hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình.

Trong trường hợp chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho chủ sở hữu nhà thì sẽ tiếp tục được gia hạn và sử dụng.

Trong trường hợp chung cư hết thời hạn không còn đủ chất lượng và an toàn thì sẽ phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Lúc này, người dân có quyền tiếp tục tái định cư tại chỗ, mua sau khi trả chi phí chênh lệch đối với căn hộ xây dựng mới hoặc có quyền hưởng suất tái định cư tại khu vực khác hoặc nhận tiền nếu nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng công trình khác.

Rõ ràng là pháp luật cũng đã quy định các trường hợp có thể xảy ra để đảm bảo quyền lợi cho người dân sở hữu nhà chung cư cơ thời hạn. Tuy nhiên, việc triển khai như thế nào để lợi ích của các bên được đảm bảo, hợp tình hợp lý thì rõ ràng cần phải có quá trình tuyên truyền, phổ biến pháp luật để người dân hiểu và ủng hộ, không có chuyện người dân sở hữu nhà chung cư có thời hạn sau 50 - 70 năm sẽ trắng tay sau khi hết thời hạn.

Ngoài ra, cần phải xây dựng cơ chế, chính sách giảm thuế, phí, tiền sử dụng đất đối với nhà đầu tư cũng như đối với người dân khi tham gia mua nhà chung cư có thời hạn để đảm bảo câu chuyện về giá, thấy được lợi ích của việc mua nhà chung cư có thời hạn so với nhà mặt đất để thị trường bất động sản về việc sở hữu chung cư có thời hạn đảm bảo tính ổn định, tính thanh khoản.

Xin cảm ơn những chia sẻ của luật sư!