Luật Đất đai sửa đổi: Làm gì để đất thương mại không bị coi là ‘con nuôi’?

VTC News trích dẫn ý kiến của TS Đoàn Văn Bình - Chủ tịch Tập đoàn CEO, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nói về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

“Con gà đẻ kim cương”

Từ góc độ kinh tế cũng như xã hội, có thể coi đất thương mại, dịch vụ (TMD) là “con gà đẻ kim cương”.

Thứ nhất, đất TMD là đất thuê nên mãi mãi là đất công. Hết vòng đời dự án, Nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.

Thứ hai, hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất TMD có thể thu tiền thuê đất vô hạn lần theo vòng đời dự án. Như vậy, Nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất TMD do điều chỉnh giá thuê đất theo định kỳ 5 năm một lần.

Ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch Tập đoàn CEO Group

Bất động sản trên đất TMD được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra nhiều doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, Nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất. Bất động sản trên đất TMD cũng mang lại thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân nhiều hơn các loại đất khác.

Thứ ba, bất động sản trên đất TMD tạo ra rất nhiều việc làm. Đơn cử, mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4, 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm. Theo thống kê, tại Việt Nam, khoảng 25% lực lượng lao động làm việc trong ngành ăn uống và các ngành liên quan đến lưu trú. Đó là chưa kể thị trường việc làm phi chính thức có liên quan đến du lịch còn lớn hơn.

Thứ tư, kết quả nghiên cứu trong Đề tài khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và kiến nghị chính sách” của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho thấy, đất ở và đất TMD lan tỏa đến 40 ngành nghề trong nền kinh tế. Riêng bất động sản trên đất TMD sử dụng đến khoảng 2.500 sản phẩm và dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế, nhỏ thì từ cái kim, sợi chỉ, lớn là thang máy, hệ thống điều hòa.

Thứ năm, đất TMD có hiệu quả sử dụng đất vượt trội. Ví dụ, một dự án sử dụng 1.500 m2 đất tại đường Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội làm văn phòng cho thuê và làm nhà ở chung cư với cùng các chỉ số cơ bản về quy hoạch như 27 tầng nổi, 2 tầng hầm, 20.000 m2 sàn xây dựng để so sánh tính hiệu quả sử dụng đất. Có thể thấy, làm văn phòng tạo ra 50 tỷ đồng tiền thuê/năm, nộp 5 tỷ đồng tiền thuế VAT, sử dụng 60 lao động thường xuyên, hiệu quả vòng đời dự án văn phòng gấp 3 lần so với làm chung cư.

Làm gì để không bị coi là “con nuôi”?

Đất thương mại, dịch vụ được coi là "gà đẻ kim cương". (Ảnh minh họa: Internet)

Đất thương mại, dịch vụ (TMD) là “con gà đẻ trứng kim cương” với nhiều ưu thế cả về kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, loại đất này dường như đang bị coi là “con nuôi” trong thể chế, luật pháp nên nguồn lực rất lớn này đang bị lãng phí.

Trong khi “con đẻ” đất ở có hệ thống các chính sách, pháp luật liên quan đầy đủ và cơ bản phù hợp từ Hiến pháp, các Luật, các Nghị định, Thông tư; các chiến lược, kế hoạch, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, nhà ở công vụ, các gói tín dụng và cơ chế ưu đãi...thì chính sách, pháp luật về đất TMD còn khá mờ nhạt chưa phù hợp với vị thế là “đất kim cương”, đóng góp lớn, bền bỉ cho sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.

Chính lý do này đã khiến nhiều người ta thường ví von, đất ở là “con đẻ” vì con đẻ thường được chiều chuộng. Còn đất thương mại, dịch vụ là “con nuôi” vì con nuôi, dù có làm rạng danh gia đình như thế nào cũng không được quan tâm đúng tầm.

Mặc dù nhìn thấy tầm quan trọng cũng như lợi ích mà đất thương mại, dịch vụ mang lại nhưng trong dự thảo đang lấy ý kiến nhân dân, các quy định về đất sản xuất kinh doanh, trong đó có đất thương mại, dịch vụ, được đề cập rất mờ nhạt, chưa xứng tầm với vai trò như nó vốn có hiện nay cũng như trong tương lai.

Chính vì vậy, quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần nâng tầm đất sản xuất kinh doanh trong đó trọng tâm là đất thương mại dịch vụ.

Một trong những nội dung cần sửa đổi là Điều 78 của dự thảo về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều 78 của dự thảo chưa có quy định về việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư xây dựng “trụ sở, văn phòng làm việc; công trình TMD”, mới chỉ đưa dự án khu đô thị vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Chính vì vậy, cần xem xét bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm cả dự án “xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ; khu du lịch nghỉ dưỡng; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao” cho thống nhất với quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, tránh sự phân biệt đối xử giữa các loại đất cùng thuộc nhóm đất sản xuất kinh doanh.

Bên cạnh đó, để khai thác tối đa lợi thế của nền kinh tế mở, có tính thích ứng cao với các xu thế thế giới về dòng chảy tiền đầu tư FDI, dòng chảy lao động chất lượng cao và du lịch để làm nền tảng cho việc ban hành các chính sách, pháp luật tương lai nhằm khai thác hiệu quả đất TMD, tối ưu hóa lợi ích quốc gia. Ví dụ, cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản gắn với quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; mua và sở hữu ngôi nhà thứ 2; miễn thị thực du lịch cho tất cả các quốc gia; cấp visa du mục kỹ thuật số (digital nomads), visa vàng 5-10 năm…

Ngoài ra, cần tính đến thời hạn cho thuê đất sản xuất kinh doanh, trong đó có TMD dài hơn như 99 năm áp dụng cho các đặc khu kinh tế và đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt. Nếu không tính đến, trong tương lai gần, nếu nhà nước thực hiện, chúng ta lại phải sửa Luật Đất đai.