Cách nào khơi thông "cục máu đông" bất động sản?
“Tín dụng được coi là “nguồn sữa” chính cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, ngoài tín dụng, cần thêm giải pháp cấp vốn cho thị trường...
Tại hội nghị phản biện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Ban thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức vào chiều 7/3, vấn đề chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư khi hết thời hạn sử dụng nhận được nhiều sự quan tâm của các chuyên gia.
Tại hội nghị, GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật, UBTƯ MTTQ Việt Nam cho rằng, việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng là lý do không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn.
Theo ông Đường, không thể đánh đồng những nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn hiện nay với những nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp theo giá thị trường vào những năm Nhà nước có chủ trương phát triển thị trường nhà ở. Ngoài ra, ông Đường cho rằng, không phải người dân không muốn đi vì cho rằng quyền sở hữu nhà đó là vĩnh viễn mà vì chính sách xây lại nhà đó chưa hợp lý.
GS.TS Trần Ngọc Đường cũng đề cập tới thực trạng nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, nhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình. “Lẽ nào vì một thực tiễn hoàn toàn khác với thực tiễn hiện nay để Nhà nước ra một quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản, lạnh lùng như vậy?”, ông Đường đặt ra câu hỏi.
GS.TS Trần Ngọc Đường.
GS.TS Trần Ngọc Đường cho hay, nhà chung cư thời trước đây chủ đầu tư là Nhà nước, không gắn với trách nhiệm của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhà chung cư ngày nay gắn với trách nhiệm của nhà đầu tư là một doanh nghiệp cụ thể.
Doanh nghiệp đó có quyền và nghĩa vụ gắn với sự tồn tại của nhà chung cư đó để tiến hành duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh trên nhà chung cư đó, đồng thời trong quá trình thiết kế, thi công, xây dựng công trình… có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, những quy định của Khoản 3 Điều 25 không thấy trách nhiệm của nhà đầu tư đâu cả.
Liên quan đến quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ, ông Trần Ngọc Đường nhìn nhận nội dung này là thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý. Bởi nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường bất động sản về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư. Trong lúc đó, thế giới xem đây là một xu hướng sống của cư dân thành phố để tiến tới xóa bỏ nhà ở manh mún, nhỏ lẻ.
Trên cơ sở đó, ông Đường kiến nghị, việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ nếu xảy ra cần phải xem xét và giải quyết một cách toàn diện, hài hòa giữa nhà nước và bảo vệ quyền sở hữu cho người dân, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư. Cần phải phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá để người mua được bảo vệ quyền lợi.
Cũng trong khuôn khổ của hội nghị, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam bày tỏ quan điểm về việc cần thống nhất về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình. Bên cạnh đó, dự thảo Luật cần quy định quyền của chủ sử dụng khi hết thời hạn và xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước, của cơ quan quản lý nhà nước.
Trong tham luận gửi đến hội nghị, ông Đỗ Duy Thường, Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Phó Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ pháp luật cho rằng, về tâm lý người dân đều không muốn trong sổ đỏ ghi nhà ở có thời hạn về sở hữu.
Ông Thường đề nghị không nên có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Điều quan trọng là cần rà soát tất cả các dự thảo chính sách về quyền sở hữu nhà chung cư cho đầy đủ, rõ ràng, cụ thể, minh bạch.
Các quy định phải bảo đảm các quy định không trái với chủ trương, đường lối của Đảng, Hiến pháp và pháp luật hiện hành; bảo đảm tính khoa học, khả thi, phù hợp với thực tiễn, đánh giá đầy đủ tác động, hiệu quả về chính trị, kinh tế, xã hội của các chính sách, nhất là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân. Trong trường hợp nhà chung cư bị tháo dỡ hoặc hủy bỏ cần quy định chính sách đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư; chính sách tái định cư.
