Tranh cãi sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Đề xuất sửa nội dung ghi trên "sổ hồng"

Đề xuất sửa nội dung ghi trên “sổ hồng”

Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn tiếp tục thu hút nhiều ý kiến dư luận và các chuyên gia.

Chia sẻ với Tiền Phong, độc giả N.Q cho rằng, không có công trình xây dựng nào vĩnh viễn nhưng Nhà nước quy định thời hạn sử dụng chung cư là chưa hợp lý. Nên chăng cần có các quy chuẩn an toàn, kỹ thuật và thực hiện kiểm định theo thời gian sử dụng. Việc kiểm tra, giám sát trạng thái sử dụng cho phép ngăn chặn tình trạng xuống cấp và xác định khi nào tài sản cần phải xây dựng lại.

“Trong quá trình sử dụng, cư dân có thể đóng góp vào Quỹ phát triển nhà ở. Nhà nước dùng số tiền này để đầu tư và tái thiết lại khi hết hạn sử dụng mà vẫn đảm quyền sử dụng lâu dài cho người dân...”, độc giả này đề xuất.

Chuyên gia Trần Xuân Lượng đề xuất trên “sổ hồng” cần ghi rõ quyền sở hữu đất (lâu dài) + quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (có thời hạn) tránh gây hiểu lầm cho người dân.

Trao đổi với PV, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, người dân không quá lo lắng về quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, khi hết niên hạn thì sẽ chuyển đi đâu. Bởi theo ông Lượng, phần đất là sở hữu lâu dài nên quyền lợi của người dân còn nguyên.

Cũng theo ông Lượng, trên “sổ hồng” hiện nay đang gộp cả Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sử dụng lâu dài) khiến người dân hiểu nhầm. Bị đánh tráo khái niệm là chung cư có thời hạn lâu dài.

Do đó, ông Trần Xuân Lượng đề xuất trên “sổ hồng” ghi rõ 2 nội dung gồm: 1 dòng ghi quyền sở hữu đất lâu dài; 1 dòng ghi quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (có thời hạn). Thời hạn trong bao lâu thì phù thuộc vào căn hộ và tài sản đó có niên hạn là bao nhiêu năm. Trong Luật Nhà ở quy định rất rõ loại nhà ở nào có thời hạn sử dụng ra sao. Chẳng hạn như chung cư có niên hạn từ 50-70 năm. Thậm chí, lâu hơn nữa thì do quá trình kiểm định, duy tu, lúc đó cơ quan chức năng sẽ đánh giá theo từng thời gian cụ thể. Đồng thời, ông Lượng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai theo hướng này để đồng bộ, tránh chồng chéo.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần phải quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Đồng thời, quy định này khi được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vì không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư” với “quyền sở hữu nhà chung cư”, bởi đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Chủ tịch HoREA phân tích, tại khoản 3 Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể đối với trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật. Nghĩa là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở. Ngay cả trường hợp tòa nhà chung cư dù đã bị phá dỡ thì cũng không thể đồng nhất với nhà chung cư đã bị tiêu hủy.

Hết hạn xử lý nhà ra sao?

Xung quanh vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tính từ thời điểm luật có hiệu lực áp dụng việc xây dựng chung cư có thời hạn.

Theo ông Sinh, việc này do chính quyền địa phương xem xét quyết định, theo từng dự án, đặt mục tiêu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư định xây 70 năm sẽ thiết kế 70 năm và chính quyền địa phương phê duyệt 70 năm và bán theo giá của thời hạn này. Nếu thiết kế 100 năm sẽ phê duyệt thời gian này. Thời hạn linh hoạt không cứng quy định 50 hay 70 năm.

“Một công trình thiết kế 50 năm không thể nói là 70 năm vì sau cơ quan sẽ thẩm tra, phê duyệt. Cái này tùy từng theo chủ đầu tư”, ông Sinh nói.

Cùng đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Ưu điểm của phương án đề xuất mới là giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước trong thực hiện chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư như hiện nay. Quy định mới sẽ bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số K bồi thường như hiện hành. Nhược điểm là thời gian đầu triển khai sẽ gặp khó khăn vì nhận thức của người dân là sở hữu nhà ở vĩnh viễn.

Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước...