Thị trường bất động sản không còn hiện tượng đầu cơ?
“Nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được. Hay nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ”, đó là nhận định...
Thống kê đến ngày 30/9, Theo số liệu từ 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán gồm Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Vinhomes, Tập đoàn Nam Long, Tập đoàn Đất Xanh, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng, Văn Phú Invest, CTCP Đầu tư Hải Phát, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, CTCP Tập đoàn FLC, CTCP Tập đoàn CEO, CTCP Bất động sản Thế Kỷ, Công ty cổ phần Licogi 14, Tập Đoàn Danh Khôi. Cho thấy, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.
Cụ thể, dẫn đầu danh sách là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL). Trong thời gian qua, đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng với quy mô hàng nghìn ha và tổng số tiền đầu tư lớn. Theo đó, tồn kho của doanh nghiệp này cũng tăng mạnh từ năm 2020 với 86.870 tỷ đồng tăng lên 110.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021, tăng 26,7%. Tính đến ngày 30/9/2022, tồn kho của Novaland là hơn 129.648 tỷ đồng, tăng 17,7% so với cuối năm trước và bằng 50% tổng tài sản.
Hàng tồn kho của doanh nghiệp này chủ yếu là chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh đầu tư phát triển tại các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram chiếm 120.750 tỷ đồng, bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan trực tiếp đến dự án.
Đáng chú ý, Vinhomes (VHM) có lượng tồn kho tăng mạnh mạnh nhất lên 55.668 tỷ đồng, tăng 30,4% so với quý trước và tăng gần 71% so với cuối năm 2021. Trong đó, 52.719 tỷ đồng đến từ bất động sản để bán đang xây dựng chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park, dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và các dự án khác.
Tiếp theo, Tập đoàn Nam Long (NLG), hàng tồn kho là 16.104 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và giảm gần 8,8% so với cùng kỳ. Chủ yếu, tồn kho đến từ các bất động sản dang dở như Dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Cần Thơ, dự án Phú hữu,... và một số dự án khác.
Bên cạnh đó, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) và Công ty Cổ phần Tập đoàn CEO (CEO), cũng có tỷ lệ hàng tồn kho tăng đáng kể. Cụ thể, hàng tồn kho của DXG là 14.108 tỷ đồng, tăng 12,1% so với quý trước và tăng 2,8% so với cuối năm ngoái, chủ yếu đến từ bất động sản dở dang chiếm 10.997 tỷ đồng. Còn hàng tồn kho của CEO là 1.463 tỷ đồng, tăng 58,5% so với quý trước và tăng 141% so với cuối năm 2021.
Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản khác như CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), Công ty cổ phần Licogi 14 (L14), Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) cũng có hàng tồn kho tăng nhưng tỷ lệ không đáng kể. Còn lại, các doanh nghiệp khác hầu hết hàng tồn kho đều giảm so với quý trước.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho biết, thời gian vòng quay hàng tồn kho tăng ở mức rất cao, lên mức trên 1.497 ngày ngày (tức hơn 4 năm). Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản. "Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại”, ông Thuân nói.
Một số chuyên gia cho rằng, lượng hàng tồn kho từ các doanh nghiệp bất động sản thời gian gần đây tăng lên cũng một phần do còn vướng mắc các thủ tục pháp lý khiến một số dự án chưa thể triển khai để bán. Bên cạnh đó, hiện nay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc do thiếu nguồn tiền dẫn tới thanh khoản cũng sụt giảm nhanh chóng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản phân tích, thực tế các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo kéo dài. Do đó, các đơn vị quản lý Nhà nước cần sự xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và giúp thị trường phát triển một cách bền vững.
“Những dự án đang đền bù dở dang, xây dựng dở dang không được tháo gỡ sớm sẽ khiến chủ đầu tư bị chôn vốn quá lâu. Điều này sẽ làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực tăng về giá cả trên thị trường”, ông Đính nhận định.
Mặt khác, với các dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ được hết, ông Đính cho rằng các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá sao cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng, bởi dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán hoặc không bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.
