Đất nền ngoại ô và ven đô giảm giá sâu, đây là thời điểm nhà đầu tư xuống tiền mua?
Giới chuyên gia bất động sản cho rằng, đến cuối năm 2023 có thể là thời điểm giá bất động sản giảm sâu và nhà đầu tư đang găm giữ tiền có cơ hội “ôm...
Tháng 1/2023, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 05 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2003. Đến ngày 18/3, TP.HCM ban hành Quyết định số 13 quy định về hệ số K để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TP.HCM năm 2023.
Theo đó, đối với đất ở, ở các khu vực quận, huyện, hệ số K gấp 3-25 lần giá đất Nhà nước. Trong đó, khu vực có khung hệ số K cao nhất là TP. Thủ Đức (6-25) và huyện Hóc Môn (10-25). Khu vực có hệ số K tối đa hơn 20 lần gồm huyện Bình Chánh (6-22) và huyện Nhà Bè (10-21). Còn lại, các quận, huyện khác có hệ số K tối đa từ 20 lần trở xuống.
Đơn cử ở huyện Hóc Môn, đường Trưng Nữ Vương (đoạn từ Quang Trung - Trần Khắc Chân) có mức giá trong bảng giá đất 2020-2024 là 6,75 triệu đồng/m2. Khi xây dựng phương án bồi thường giá tối đa lên đến 168,75 triệu đồng/m2.
Ở TP. Thủ Đức, khi xây dựng phương án bồi thường, mức giá tối đa lên đến 550 triệu đồng/m2. Ảnh: Nhadatu.vn
Hay như ở quận 1, các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi có mức giá trong bảng giá đất là 162 triệu đồng/m2. Với hệ số K từ 4-5 lần, khi xây dựng phương án bồi thường, giá tối đa lên đến 810 triệu đồng/m2.
Ở TP. Thủ Đức, đường Trần Não (đoạn từ Xa lộ Hà Nội - Lương Định Của) có mức giá trong bản giá đất là 22 triệu đồng/m2. Khi xây dựng phương án bồi thường, giá tối đa lên đến 550 triệu đồng/m2.
Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khung giá được xây dựng như sau: Đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% đất ở liền kề; đất nghĩa trang, giáo dục, tôn giáo tính bằng 60% đất ở liền kề.
Đất nông nghiệp, hệ số K dao động từ 5-38 lần, trong đó mức tối đa tăng 3 lần so với năm 2022. Khu vực có khung hệ số K cao nhất là huyện Bình Chánh (15-38). Khu vực có hệ số K tối đa 35 lần gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp. Còn lại, các quận, huyện khác hệ số K dưới 30 lần.
Về Quyết định số 13 của UBND TP.HCM, Luật sư Trần Đức Phương, Đoàn Luật sư TP.HCM nhìn nhận vẫn còn bất cập và nếu thực hiện theo dễ phát sinh khiếu kiện người dân việc lấy ý kiến về phương án bồi thường.
Theo luật sư, Nghị định 47 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong đó phải là "giá đất tính bồi thường" và "số tiền bồi thường, hỗ trợ". Giá đất này là "giá đất cụ thể" theo khoản 4 Điều 114 Luật Đấi đai 2013 và Điều 16 Nghị định 44 của Chính phủ, được UBND cấp tỉnh quyết định bằng văn bản (sau trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể, Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định phương án án giá đất).
Điều 69 Luật Đất đai 2013 nêu rõ, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với cấp xã tổ chức lấy ý kiến về phương án trực tiếp với người dân, đồng thời niêm yết công khai phương án tại trụ sở ủy ban, địa điểm sinh hoạt chung; Có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến; Phối hợp với cấp xã đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, Điều 28 Nghị định 47 quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gồm các nội dung chủ yếu, như: tên, địa chỉ của người có đất thu hồi; diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất thu hồi; số lượng, khối lượng, giá trị hiện có của tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại; Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội; Số tiền bồi thường, hỗ trợ.
Tại Điều 13 Thông tư 37 của Bộ TN&MT cũng nêu, Sở TN&MT hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan thực hiện thẩm định phương án trước khi trình UBND cùng cấp phê duyệt; UBND cấp (ban hành quyết định thu hồi đất) phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng 1 ngày.
Như vậy, Luật sư Phượng cho rằng, Quyết định 13 của UBND TP.HCM quy định hệ số K để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là không đúng với nội dung Điều 28 Nghị định 47.
"Đến nay, cũng chưa có địa phương nào thực hiện như vậy. Nếu thực hiện như Quyết định 13 có thể giảm thời gian trình tự, thủ tục thu hồi đất nhưng như thế không đúng quy định pháp luật và dễ phát sinh khiếu kiện của người dân việc lấy ý kiến về phương án bồi thường", Luật sư Phượng cho hay.
