Sở hữu nhà ở chung cư 50-70 năm là "tin tốt cho thị trường"

Sau dự thảo lần đầu của Luật Nhà ở sửa đổi gây tranh cãi, mới đây trong dự thảo lần hai, Bộ Xây dựng đã bổ sung mục mới "Thời hạn sở hữu nhà chung cư".

Trong đó, Bộ này đề xuất hai phương án: Hoặc bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện hành - tức là không quy định niên hạn.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam. Ảnh: Colliers Việt Nam

Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Vietnam về việc áp niên hạn nhà ở chung cư.

Trước khi có dự thảo lần hai của Luật Nhà ở sửa đổi, thị trường bất động sản và người mua nhà được phen dậy sóng sau đề xuất của Bộ Xây dựng về việc cấp sổ hồng nhà ở chung cư có thời hạn từ 50-70 năm. Cá nhân ông có bình luận gì về vấn đề này?

Ông David Jackson: Về lâu dài, đề xuất cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở chung cư là điều nên làm cho thị trường bất động sản. Đề xuất nhắm vào các dự án nhà ở chung cư xây mới và không liên quan đến các căn hộ được sở hữu lâu dài hiện hữu.

Nếu được thông qua và việc sửa đổi Luật Nhà ở được thực hiện với một lộ trình hợp lý, có các phương án thay thế đầy đủ cho chủ nhà khi hết hạn sở hữu, các quy định pháp lý rõ ràng, cộng với truyền thông một cách phù hợp, thì áp niên hạn nhà ở chung cư sẽ giúp đa dạng hóa sản phẩm của thị trường nhà ở và mở ra nhiều cơ hội đầu tư hơn cho khách mua, nhà đầu tư và các nhà phát triển bất động sản.

Ở cùng một khu vực, giá thị trường của các căn hộ có niên hạn sở hữu thường thấp hơn giá của căn hộ sở hữu lâu dài, mặc dù điều này có thể không đúng trong mọi trường hợp. Ngưỡi mua có xu hướng tìm kiếm các bất động sản mà họ có thể để lại cho con cháu, nên mức giá cao hơn vẫn được chấp nhận.

Còn với những người trẻ tuổi, các gia đình có tài chính hạn hẹp hoặc các nhà đầu tư quan tâm đến lợi suất cho thuê có thể lựa chọn căn hộ có niên hạn sử dụng để cho thuê với giá cả phải chăng hơn và có thể chuyển hướng đầu tư khi nhu cầu thay đổi. Do đó, việc đa dạng các lựa chọn nhà ở sẽ tốt cho sức khỏe lâu dài của thị trường bất động sản.

Theo ông, cần lường trước những vấn đề phức tạp nào khi áp dụng niên hạn nhà ở chung cư?

Ông David Jackson: Cần lưu ý rằng quy định pháp luật (pháp luật Việt Nam - PV) hiện cho phép Chính phủ thu hồi đất (bao gồm cả đất có các khu chung cư được xây dựng trên đó) vào mục đích thực hiện dự án hạ tầng quan trọng hoặc mục đích an ninh quốc phòng, và đây là thực tế không chỉ riêng ở Việt Nam bởi các nước khác cũng quy định tương tự. Cho nên, sự khác biệt giữa căn hộ có quyền sở hữu lâu dài và có thời hạn sẽ không lớn.

Đa số người Việt Nam cho rằng quyền sở hữu nhà ở về bản chất gắn liền với giá trị tài sản thừa kế về sau. Vì vậy, điều mấu chốt của vấn đề này là cần có một cách tiếp cận khéo léo, cùng với một lộ trình hợp lý, luật và các quy định rõ ràng cũng như truyền thông một cách phù hợp.

Đối với người mua nhà, cần biết rằng nhận thức sẽ thay đổi theo thời gian. Mọi người đang đặt nặng vấn đề thời gian lưu trú dài hạn và do đó họ thích nhà ở có quyền sở hữu lâu dài hơn. Tuy nhiên, cấu trúc gia đình ở Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị đã thay đổi trong những thập kỷ qua, và hiện nhiều người trẻ lựa chọn sống trong các căn hộ hơn.

Trên thế giới, đất đai là một nguồn tài nguyên có hạn và việc sử dụng đất không chỉ nhằm mục đích phát triển kinh tế mà còn cải thiện đời sống của người dân. Quy định căn hộ có thời hạn sở hữu đồng nghĩa sẽ tạo cơ hội cho tái phát triển (dự án căn hộ - PV) hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của dự án khi hết thời hạn sử dụng, qua đó góp phần đáp ứng tốt hơn nhu cầu xã hội trong tương lai.

Về giá trị tài sản, giá trị của căn hộ có quyền sở hữu lâu dài thường có xu hướng cao hơn căn hộ có niên hạn sở hữu. Thế nhưng, giá trị không chỉ nằm ở giá cả mà cần tính đến các yếu tố khác như tiện ích, khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, các chỗ ăn uống, thể thao và giải trí, hệ thống thoát nước…), khả năng kết nối với cơ sở hạ tầng cơ bản như đường xá, xe buýt, ga tàu điện ngầm,... hay khoảng cách đến nơi làm việc.

Ví dụ, nếu nhìn vào lợi suất cho thuê hàng năm, một căn hộ còn thời hạn sử dụng dưới 20 năm ở khu vực trung tâm (CBD) thì có thể có giá trị cao hơn so với một căn hộ có quyền sở hữu lâu dài ở các khu vực xa trung tâm với tiện ích và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết bị hạn chế.

Khi sắp hết hạn sở hữu, chủ căn hộ nên xem xét đến các phương án xử lý khác nhau. Đơn cử, họ có thể đóng phí để gia hạn thời gian sử dụng hoặc cùng với các chủ sở hữu khác tiến hành thỏa thuận cùng bán lại cho nhà phát triển bất động sản khác (bên thứ ba) để nhận khoản bồi thường hợp lý. Tất nhiên, vì đề xuất này vẫn còn mới đối với Việt Nam, nên cần có các cuộc thảo luận kỹ lưỡng hơn.

Quy định niên hạn nhà ở chung cư liệu có kéo giá căn hộ, đặc biệt là ở TP.HCM giảm mạnh, thưa ông?

Ông David Jackson: Nếu đề xuất được thông qua, nó sẽ không thể có hiệu lực trong ngày một ngày hai bởi cần có lộ trình và thời gian cụ thể để thực hiện.

Những gì tôi hy vọng là một thị trường bất động sản ổn định hơn, lành mạnh và đa dạng hơn với nhiều lựa chọn hợp lý hơn cho người mua nhà là người tiêu dùng cuối cùng, chưa kể sẽ có nhiều cơ hội hơn cho nhà đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản.

Xin cảm ơn ông!