Kiểm soát tín dụng bất động sản: Đầu tư thế nào để hiệu quả?
Sau động thái kiểm soát tín dụng vào thị trường bất động sản của Ngân Hàng Nhà Nước, giới đầu tư cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn kênh đầu tư phù...
Ngân hàng "tất tay" khi cho vay bất động sản là quá nguy hiểm
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối tháng 5/2022, tổng dư nợ tín dụng bất động sản là 2,88 triệu tỷ đồng. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản với các dự án đầu tư khoảng hơn 700.000 tỷ đồng; còn lại khoảng 1,5 triệu đồng nằm ở đối tượng cho vay là nhà ở xã hội, người nghèo, nhà ở thương mại,... Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 4/2022 là 10,19%.
Chia sẻ tại Hội thảo "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022", TS Đinh Thế Hiển cho biết, trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà thì quá nguy hiểm.
Một điều phải lưu ý thêm nữa, hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay không những cho vay "tất tay" room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800 ngàn tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm.
"Như vậy không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% nếu tính thêm cả 800 ngàn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản cộng với 700 ngàn tỷ về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng", ông Hiển dẫn chứng.
Về cơ cấu nguồn vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn "sáng" là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp. 3 nguồn vốn còn lại gồm: Nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua đều đang quay đầu trong năm 2022. Trong đó trái phiếu doanh nghiệp thậm chí đã vượt quá chỉ tiêu.
"Hiện nay không có siết trái phiếu mà Chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Như vậy, do chúng ta không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải nhà nước siết.
Ngoài ra, đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam là có tới 70%, thậm chí hơn nữa là đầu tư lướt sóng, nên khi các nguồn vốn bị 'siết' thì thị trường sẽ khó khăn", ông Hiển nói.
Cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng
Trước đó, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã khẳng định, NHNN chưa có bất kỳ văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng bất động sản. Theo đó, những dự án khả thi, hiệu quả dù lớn hay nhỏ vẫn đều được xem xét quyết định cho vay. Cùng đó, NHNN chỉ quản lý rủi ro của các tổ chức tín dụng khi cho vay lĩnh vực bất động sản đối với các trường hợp đầu cơ…
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh chia sẻ, hiện nay, chúng ta chưa quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản. Thực tế, giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một sợi chỉ, rất là mong manh nên chúng ta không nên quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ. Nếu người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá nhiều so với mức vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm.
Ông Thịnh lấy ví dụ, người vay chỉ có một phần vốn nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi cho ngân hàng đã là quá nhiều. Dẫn đến khả năng quản lý vốn không có, không đáp ứng được yêu cầu ngân hàng đưa ra. Vì ngân hàng cũng giải ngân dần dần theo quá trình dự án, chứ không đưa hết tiền cho một lần.
"Ngân hàng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất để ngân hàng có lợi nhuận. Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch. Ngân hàng không dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó, lên tới 30 - 50% lượng tiền doanh nghiệp xin vay.
Cái quan trọng nhất là chúng ta làm sao thanh lọc được thị trường để nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở ít nhưng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư trên thị trường khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Từ đó để tránh cho thị trường bất động sản đổ vỡ hàng loạt", ông Thịnh nói.
Ông Thịnh cho rằng, cần thanh lọc chủ dự án, nhà đầu tư sử dụng quá mức đòn bẩy ngân hàng. Các doanh nghiệp nào kinh doanh tốt, có nhiều dự án, có khả năng hoàn thành đúng kế hoạch thì ngân hàng sẵn sàng cho vay.
Bên cạnh đó, việc người lao động mua nhà lần đầu với giá trị không quá lớn, dưới mức rủi ro thì NHTM sẵn sàng cho vay như dưới mức 1 - 1,5 tỷ đồng. Đối với việc xem xét phân khúc nào, chủ thể nào cho vay cũng quan trọng cho từng địa bàn, từng thời điểm.
Theo Nhịp sống kinh tế
Ý kiến bạn đọc
Những tin mới hơn
Sau động thái kiểm soát tín dụng vào thị trường bất động sản của Ngân Hàng Nhà Nước, giới đầu tư cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn kênh đầu tư phù...
Cảnh tắc đường đến “ngột thở”, đặc biệt khi trời mưa tại một số cung đường khiến người dân tỏ ra ngán ngẩm. Do đó, nhiều người sở hữu nhà tại những...
Ủy ban chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) vừa thông báo về tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài tối đa tại Tập đoàn CEO.
Trong 3 tháng qua, thị trường bất động sản (BĐS) thương mại tại TP Hồ Chí Minh sôi động và tiếp tục tăng trưởng, thậm chí đã quay về mức trước đại...
Khu ký túc xá số 4 thuộc Dự án đầu tư xây dựng khu ký túc xá sinh viên Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc sẽ được điều chỉnh quy mô diện tích từ...
TopenLand hợp tác với các tập đoàn công nghệ hàng đầu như FPT Software, NashTech, TMA Solutions tăng cường phát triển số hoá cho nền tảng giao dịch...
Là nữ tướng nắm trong tay hơn 1.000 quân, Chủ tịch Nguyễn Thị Thu Huyền không chỉ là lãnh đạo tài năng của NewstarLand mà còn được cộng đồng bất động...
Việc siết cho vay đặt cọc bất động sản để thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện thực...
Tính đến thời điểm hiện tại, cả 2 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều chưa đóng thêm khoản tiền nào, trong khi tiền chậm nộp hiện nay đã tăng...
Nằm nơi núi cao, vịnh sâu, những căn biệt thự khoáng nóng giữa thung lũng Quang Hanh mang sứ mệnh nâng tầm giá trị từng khoảnh khắc sống bình yên của...
Những tin cũ hơn
Cũng giống như những món đồ hiệu phiên bản giới hạn, bất động sản hạng sang tạo cho mình giá trị vô hạn bởi sự khan hiếm.
Một không gian nghỉ dưỡng cao cấp bám sát các tiêu chuẩn sống sang, sống xanh và đưa con người đến với những phút giây yên bình hòa cùng thiên nhiên....
Tập đoàn Seaholdings chuẩn bị giới thiệu ra thị trường 20 căn biệt thự view sông "bản giới hạn" thuộc khu compound The Pearl Riverside tại cửa ngõ...
Dự án Picity High Park tiếp tục "ghi điểm" với khách hàng và nhà đầu tư khi đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống tiện ích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam...
Bamboo Capital vừa công bố phương án lập công ty con Helios Village vốn 400 tỷ đồng tại tỉnh Đắk Nông. Hiện tại, Bamboo Capital thông qua BCG Land...
Công ty TNHH Thương mại, Dịch vụ, Khách sạn Tân Hoàng Minh vừa gửi thông báo cho khách hàng liên quan đến trả tiền mua trái phiếu. Theo đó, Tân Hoàng...
Phố thương mại Selashine thuộc Dự án Khu phức hợp Selavia nổi bật với thiết kế ấn tượng khi là tâm điểm giao thương nối liền đảo nhân tạo hình hoa sen...
Dự án gồm các sản phẩm: đất ở liền kề, nhà ở liền kề, đất ở biệt thự, nhà ở biệt thự, công trình thương mại dịch vụ…
Thị trường BĐS Thanh Hóa đang chuyển mình mạnh mẽ với sự xuất hiện của hàng loạt dự án quy mô lớn và nhiều dòng sản phẩm mới. Trong đó, loại hình shop...
Kết luận thanh tra Bộ Xây dựng đã chỉ ra hàng loạt vi phạm, sai sót về quy hoạch, xây dựng tại tuyến đường Lê Văn Lương (Hà Nội). Trong đó, nhiều dự...