Thị trường bất động sản 2023: Sống chậm, quan sát và săn mồi
Điều tốt đẹp nhất trong 2023 là những gì tiêu cực gần như đã được phát hiện trong năm 2022 và đang được xử lý, thanh lọc.
Nguồn cung nhà giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn hiếm trên thị trường.
Anh Hoàng Anh Tuấn - tài xế xe công nghệ hãng Grab tên Hoàng Anh Tuấn cho biết đang cố gắng chạy để về quê Nam Định ăn tết. “Nhà tôi thuê trọ ở Hà Nội 15 năm nay rồi. Trước khi lấy vợ cũng ở trọ, lấy vợ sinh con, con lớn học lớp 5 rồi vẫn ở trọ” - anh Tuấn nói.
Hoàn cảnh của anh Tuấn không quá đơn lẻ, trái lại, nó là thực tế của rất nhiều người xa quê đến Hà Nội làm việc. Họ mong có một ngôi nhà của riêng mình.
Nghĩ tới nhà cửa đã... đau đầu
Tại dãy nhà 3 phòng trọ ở Đình Thôn (Mỹ Đình, Hà Nội) chị Nguyễn Thuỳ Hương sinh năm 1983 tâm sự, chị và chồng ở trọ tại đây đã hơn 6 năm. Nhiều khi đi làm về, nhìn cái bếp tạm bợ được tạo bởi cái bàn nhựa màu xanh, phía trên kê bếp từ đơn để nấu ăn nước mắt cứ trào ra.
Chị Hương từ Lạng Sơn xuống Hà Nội đi học, trở thành giáo viên mầm non từ năm 2009, ít lâu sau lấy chồng người Bắc Ninh. Công việc hai vợ chồng tính ra cũng được gần 18 triệu đồng/tháng, nhưng đã phải dành ra 5 triệu đồng gửi về nhà nhờ bà nội nuôi con. 2 vợ chồng cũng đã 2 lần chuyển nhà trọ nhưng chỉ dám loanh quanh quận Nam Từ Liêm để đỡ chi phí. Hiện hai vợ chồng cũng đã tích cóp, dành dụm được 500 triệu, nhưng khi được hỏi có ý định mua nhà Hà Nội không thì chị Hương nói “chỉ dám mơ”.
Vợ chồng anh Trần Văn Ngọc, 31 tuổi, ở Cầu Giấy (Hà Nội) cũng nuôi ý định bám trụ Hà Nội và mua được nhà. “Mua nhà đất ở Hà Nội thì không mơ, chỉ dám mơ mua nhà ở xã hội, mà nghe thông tin muốn mua được nhà ở xã hội thủ tục, giấy tờ rất phức tạp. Chỉ nghĩ đến chuyện nhà cửa là đã thấy đau đầu” - anh Ngọc nói.
Nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay rất lớn song nguồn cung lại rất hạn hẹp. Chưa kể giá nhà ở hiện nay cũng chênh lệch rất lớn so với thu nhập của người dân, dẫn đến việc, giấc mơ có nhà để an cư lạc nghiệp của người lao động ngày càng xa vời.
Thủ tục phức tạp làm khó doanh nghiệp
Báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2022, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã khởi công là 19 dự án, với khoảng 33.194 căn có tổng diện tích xây dựng 1,8 triệu m². Trong đó, nhà ở xã hội gồm 16 dự án, quy mô 33.194 căn. Cụ thể: tỉnh Bình Dương có 5 dự án với 20.978 căn; tỉnh Kiên Giang 1 dự án với 765 căn; tỉnh Hà Nam 1 dự án với 564 căn; tỉnh Quảng Ninh 2 dự án với 1.903 căn; TP.HCM có 4 dự án với 2.444 căn; tỉnh Thanh Hóa 1 dự án với 3.000 căn; tỉnh Quảng Trị có 1 dự án với 180 căn, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có 1 dự án với 97 căn…
Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết, điểm sáng trong năm 2023 là sự vào cuộc doanh nghiệp (DN) lớn triển khai nhà ở xã hội. Từ đó phân khúc nhà bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm và phát triển.
Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho biết, sẽ tiếp tục tập trung triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Cùng đó, vấn đề đảm bảo nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội sẽ được quan tâm. Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” sau khi được Thủ tướng phê duyệt cũng sẽ được tập trung để triển khai thực hiện một cách hiệu quả.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, về những vướng mắc DN gặp phải khi thực hiện đề án trên thì trình tự, thủ tục thực hiện còn khá phức tạp khiến tiến độ dự án chậm triển khai và bị kéo dài.
Nhà ở xã hội vẫn ngoài tầm với của người lao động. Ảnh: Q.V.
Từng bước gỡ bỏ rào cản
Có thể thấy, việc phát triển nhà ở xã hội là vấn đề đã được đặt ra từ rất sớm, nhưng đến nay mục tiêu hướng tới vẫn chưa đạt như kỳ vọng. Một câu hỏi đang được thực tế đặt ra, liệu bao giờ cung mới “đuổi kịp” cầu khi nhu cầu nhà ở tại đô thị rất lớn.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành, thông thường từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến lúc kết thúc, mất khoảng 5 năm mới có thể hoàn thiện. Thế nhưng, lợi nhuận định mức của nhà ở xã hội tối đa theo quy định là 10%. Mức lợi nhuận này, theo ông Nghĩa, thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm. Đây là lý do nhiều DN ngại phát triển nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng cho rằng định mức lợi nhuận của nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân chỉ 10% hiện không đủ để giải bài toán tài chính cho DN. Việc duyệt giá bán nhà ở xã hội, các thủ tục pháp lý liên quan cấp sổ hồng, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chậm triển khai... đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút DN phát triển phân khúc nhà ở này.
Trao đổi với báo chí, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo để thúc đẩy đầu tư các dự án nhà ở nói chung, trong đó có các dự án nhà ở xã hội. Các giải pháp được đưa ra là sửa đổi các quy định pháp luật về đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cải cách thủ tục hành chính theo hướng dễ thực hiện… Hiện nay, việc thực hiện các thủ tục đầu tư các dự án nhà ở xã hội đã được phân cấp và giao cho các địa phương toàn quyền quyết định.
Tại Hội nghị trực tuyến Chính phủ với địa phương bàn các giải pháp thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2023 mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã nêu kiến nghị cần phải tiếp tục hoàn thiện thể chế thống nhất, đồng bộ về lĩnh vực bất động sản; tập trung tín dụng cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, các dự án bảo đảm đầy đủ các điều kiện pháp lý và đang triển khai dở dang; đẩy nhanh thực hiện hỗ trợ lãi suất cho vay đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ…
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng thông tin đã đề xuất dành gói tín dụng đặc thù cho nhà ở xã hội với quy mô đáp ứng khoảng 10% nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở xã hội theo đề án với phương thức giống như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã triển khai trước đây.
Theo báo cáo mới công bố của các đơn vị nghiên cứu thị trường, dù đối mặt với nhiều thách thức, nhưng bất động sản năm 2023 vẫn có nhiều điểm sáng ở một số phân khúc và nhà ở xã hội đang là vấn đề được đặc biệt quan tâm.
Ông Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, đánh giá phân khúc nhà ở hướng tới người mua thực được đánh giá sẽ dẫn dắt thị trường năm nay. Đó là nhà đất thổ cư giá hợp lý, các căn hộ giá bình dân hoặc tầm trung. Trong đó, dự án nhà ở xã hội với giá 1 - 2 tỷ đồng/căn đang đặc biệt được mong chờ và dự báo sẽ tạo cú hích cho thị trường chung.
Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết năm 2022, trên địa bàn cả nước hoàn thành được 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, tổng diện tích hơn 7.780.000m2. Ngoài ra đang tiếp tục triển khai 401 dự án, quy mô xây dựng 454.360 căn, tổng diện tích 22.720.000m2, có thể giúp cho hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp, hàng trăm nghìn công nhân cải thiện nhà ở và có chỗ ở an toàn.
2 nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội
Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, có 2 nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội. Nguồn thứ nhất từ ngân sách nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội. Đến nay, ngân sách đã cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội gần 3.163 tỷ đồng. Nguồn thứ hai được xác định theo chương trình phục hồi kinh tế - xã hội theo các Nghị quyết của Chính phủ, giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội huy động bằng nguồn trái phiếu Chính phủ, có bảo lãnh của Chính phủ với con số 15 nghìn tỷ đồng. Với 2 nguồn lực này, đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội đã cho vay đến 9.994 tỷ đồng, với 27.894 khách hàng vay để mua nhà ở xã hội. Về việc vay vốn từ ngân hàng thương mại có cơ chế ưu đãi của Nhà nước, các cơ quan chức năng đang xem xét việc cấp bù phần ưu đãi cho các ngân hàng thương mại, nhưng hiện vẫn chưa thực hiện được do chưa có nguồn tiền và cơ chế chưa hoàn thiện, dù các ngân hàng thương mại đang rất sẵn sàng.
