Người mua ngã ngửa với bẫy bất động sản dính quy hoạch “đội lốt” bất động sản cắt lỗ
Tưởng săn được bất động sản cắt lỗ, giá hời khi thị trường trầm lắng, không ít người mua ngã ngửa khi đất nằm trong quy hoạch, thuộc diện thu hồi.
Phải có mốc thời gian
Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TPHCM Nguyễn Thị Lệ cho biết, qua các hoạt động, HĐND TPHCM đã ghi nhận ý kiến của cử tri quan tâm các quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất...
Ngoài ra, người dân đặc biệt quan tâm việc làm thế nào để đơn giá bồi thường tiệm cận giá thị trường; việc hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất , bảng giá đất, giá đất cụ thể…
Một góc khu đất 4,3 ha - ngoài ranh quy hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức bị UBND TPHCM thu hồi sai quy định
Theo bà Nguyễn Thị Lệ, một trong những nội dung liên quan trực tiếp tới đại biểu HĐND TPHCM được đề cập tại khoản 3 Điều 70 dự thảo là UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án, các khu vực cần thu hồi đất theo quy hoạch trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Từ thực tiễn ở TPHCM, bà Lệ nói rằng, trong thời gian qua tại TPHCM, các dự án cần thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực hiện quá 3 năm theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã công bố nhưng chậm được rà soát, điều chỉnh. Điều này làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân và tổ chức thuộc khu vực có dự án cần thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, như khó khăn trong thực hiện việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, ảnh hưởng đến giá trị nhà đất khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình gắn liền với đất…
Ông Nguyễn Lưu Bảo Đoan, Giám đốc chương trình đào tạo kiêm Trưởng bộ môn Bất động sản, Trường Đại học Kinh tế TPHCM đề nghị, cần bổ sung thêm thông tin cơ chế giải quyết khiếu nại và tiếp thu phản hồi của những người có tài sản và quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng. Đồng thời, nêu rõ cấp thẩm quyền nào có quyết định cuối cùng, tương ứng với quy mô dự án phát triển.
Cụ thể, nếu thẩm quyền thu hồi đất là cấp tỉnh, thì tương ứng là UBND tỉnh thu hồi đất. Trung ương sẽ là nơi lắng nghe và đưa ra quyết định cuối cùng dành cho khiếu nại. Nếu thẩm quyền thu hồi đất là cấp huyện, thì UBND huyện thu hồi đất và cấp tỉnh sẽ là nơi lắng nghe và đưa ra quyết định cuối cùng.
Theo ông Bảo Đoan, cần đưa ra các mốc thời gian cho phản hồi và tiếp thu phản hồi. Cụ thể, trong vòng 30 ngày kể từ lúc có thông báo chủ trương, chính sách và kế hoạch liên quan đến bồi thường và hỗ trợ tái định cư để tổ chức triển khai dự án, người có tài sản và quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng có thể có ý kiến và phản hồi. Nếu quá thời gian đó, ý kiến không được xem xét thì kế hoạch được ban hành. Sử dụng mốc thời gian được ban hành cần dựa trên việc ban hành văn bản nhà nước của UBND cấp có thẩm quyền.
“Dự thảo Luật Đất đai đã cơ bản phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng, phù hợp với Hiến pháp… Do đây là dự án luật quan trọng, cần phải tiếp tục nghiên cứu, rà soát, để đảm bảo cụ thể hóa tối đa, đầy đủ các nhiệm vụ, giải pháp tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII và đảm bảo phù hợp với thực tiễn, đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan”. Chủ tịch HĐND TPHCM Nguyễn Thị Lệ
Lo tòa án quá tải
Cùng ngày, tại hội thảo lấy ý kiến về sửa đổi Luật Đất đai do Đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM tổ chức, ông Lê Mộng Triết, khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông lâm TPHCM cho rằng, phải cụ thể hóa đối với trường hợp thu hồi một phần đất nhưng phần còn lại không đủ diện tích sử dụng, xây dựng hoặc tách thửa. Với trường hợp này, nhà nước nên thu hồi luôn phần còn lại.
Dự thảo Luật Đất đai lần này chỉ giao cho Tòa án nhân dân, trọng tài thương mại giải quyết các tranh chấp đất đai, mà không giao cho UBND cấp xã giải quyết như trước. Điều này khó khả thi và sẽ kéo dài thời gian giải quyết, mất nhiều thời gian, kinh phí cho các bên tham gia giải quyết. Phó Chủ tịch UBND phường 8, quận 10 Nguyễn Văn Thành nhận xét, tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp.
Với quy định như dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, khả năng giải quyết của tòa án khó đảm bảo vì 70% tranh chấp hiện nay đều liên quan đến đất đai. Cơ chế tối ưu đang sử dụng, người dân có quyền lựa chọn khi có tranh chấp đất đai xảy ra, trong đó có thể gửi đơn đến UBND các cấp để tiến hành hòa giải. Vì vậy, ông Thành kiến nghị, giữ lại quy quy định này.
Tương tự, ông Lê Nhật Bảo, giảng viên Trường ĐH Luật TPHCM cho rằng, liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai vẫn còn một vài điểm băn khoăn. Cụ thể, khái niệm tranh chấp đất đai trong dự thảo chưa thật sự hợp lý ở nội dung tranh chấp về nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thông thường, các chủ thể chỉ tranh chấp quyền, lợi ích hợp pháp chứ không ai tranh chấp việc thực hiện nghĩa vụ. Do đó, cần sửa lại quy định này theo hướng tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền của người sử dụng đất.
