Shark Hưng: "Dữ liệu bất động sản là cuộc chơi cực kỳ tốn kém"
"Loạn giá", "thiếu minh bạch"… là những cụm từ thường thấy khi nói về giá trị bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Việc xác định được giá trị đúng – trúng...
"Cắt lỗ" đất nền
Theo báo cáo DKRA Việt Nam mới công bố, thị trường đất nền TP.HCM và phụ cận chỉ ghi nhận 139 sản phẩm mới trong tháng 10, giảm 78,6% so với cùng tháng 10/2021.
Nguồn cung mới trong tháng tập trung chủ yếu tại Long An, TP HCM và Đồng Nai. Long An chiếm 66,9% tổng cung toàn thị trường với 93 nền. Số dự án mở bán trong tháng đa phần đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo.
Sức cầu thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 27%, giảm mạnh 84,1% so với cùng kỳ năm trước.
Các dự án mở bán trong tháng 10 có mặt bằng giá sơ cấp tăng khoảng 0,25 - 8% so với lần mở bán trước đó (thời gian mở bán theo từng đợt 2 tháng - 6 tháng - 12 tháng).
Cụ thể, tại TP.HCM, giá dao động từ 53,5 - 99 triệu đồng/m2. Tại Long An, giá dao động từ 15,4 - 22,5 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, giá bán dao động từ 26,9 - 40,1 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, các dự án có mức giá đi ngang hoặc tăng nhẹ chỉ 2% so với tháng trước.
Bên cạnh đó, DKRA Việt Nam cho biết, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận cũng phát sinh giao dịch cắt lỗ khi khách hàng gặp phải những khó khăn về dòng tiền và áp lực lãi suất ngày càng tăng cao.
Chủ đầu tư "giảm giá" 40-50% giá trị căn hộ
Về phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong tháng ghi nhận tăng đáng kể, gấp 3,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Bình Dương vươn lên dẫn đầu, chiếm 57% tổng nguồn cung mới mở bán trong tháng, các dự án tập trung tại TP. Thuận An, Dĩ An và H. Bến Cát.
Nguồn cung tại TP.HCM tiếp tục phân bổ chủ yếu thuộc khu Đông. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang chiếm đến 84% tổng nguồn cung mới trong tháng.
Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 20% - 60% lượng sản phẩm mở bán.
Theo nhận định của DKRA, giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 4% - 10% so với đầu năm, tuy nhiên nhiều chính sách ưu đãi thanh toán nhanh được các chủ đầu tư áp dụng với mức chiết khấu lên đến 40% - 50% giá trị bất động sản nhằm kích cầu thị trường.
Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm với giá bán ghi nhận giảm cục bộ ở những nhà đầu tư cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân cũng như giảm áp lực lãi vay giữa bối cảnh lãi suất tăng cao.
Thanh khoản nhà phố/biệt thự trầm lắng
Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven giảm mạnh (giảm 72% so với cùng kỳ năm 2021).
Trong đó, nguồn cung tập trung chủ yếu tại Đồng Nai khi chiếm 49,7% tổng nguồn cung toàn thị trường. Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh tiếp tục chuỗi ngày khan hiếm nguồn cung mới.
Sức cầu thị trường rất khiêm tốn, chỉ bằng 11% so với cùng kỳ năm trước và đạt 13% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng 9/2022, ngoại lệ có một số trường hợp chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu lên đến 50% cho khách hàng thanh toán nhanh nhằm kích cầu thị trường.
Theo DKRA, mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với tháng trước, trên thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ (200 - 500 triệu đồng/căn) ở những khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền. Thanh khoản vẫn rất trầm lắng.
Bên cạnh đó, DKRA cho biết, nguồn cung mới trong 2 tháng cuối năm có thể dao động trong khoảng 1.750 - 1.900 căn và tập trung chủ yếu tại Đồng Nai. Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.
