Giá nhà khó giảm khi giá đất tiếp tục tăng
Mặc dù thị trường có dấu hiệu chậm, tuy nhiên, giá nhà ở vẫn đang chịu tác động từ nhiều yếu tố theo chiều hướng đẩy giá bán tăng cao.
Thị trường BĐS cuối năm "thấm đòn" thanh khoản
Quý III, IV, thị trường BĐS ghi nhận nhiều tin tức bất lợi ảnh hưởng đến dòng tiền khiến khả năng thanh khoản giảm, gây khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư trên diện rộng.
Ngay cả các địa phương có nhu cầu lớn như TP.HCM, Bình Dương không còn cảnh tấp nập, sôi động, thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng dâng cao. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thực vẫn thu nhiều tín hiệu tích cực.
Thời của BĐS ở thực, người mua nhà nắm bắt thời cơ
Lý giải hiện tượng này, giới chuyên gia đưa ra 3 nguyên nhân chính:
Thứ nhất, với kịch bản năm 2023 tín dụng tiếp tục bị siết chặt, những giỏ hàng đang mở bán trên thị trường sẽ diễn ra sự sàng lọc tự nhiên. Những sản phẩm có thanh khoản tốt hơn, dòng tiền tốt hơn, đáp ứng đúng nhu cầu, vị trí tốt hơn… vẫn sẽ nhận được ưu tiên của người mua. Khi thị trường khó khăn, người mua sẽ có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời.
Giá căn hộ các dự án được công bố với thời điểm cuối năm có xu hướng về đúng giá trị thực để thúc đẩy giao dịch, đây là nguyên nhân thứ hai. Người mua nhạy bén nhận thấy thời cơ thoát khỏi bẫy tăng giá.
Thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù đang trên đà giảm tốc mạnh nhưng những khu vực có nội tại tốt sẽ có sự tăng giá bền vững.
Đơn cử như TP.Dĩ An (Bình Dương). Năm 2020, địa phương này chính thức lên thành phố. Năm 2022 được thông qua đề án công nhận đô thị loại II, mục tiêu đến năm 2025 trở thành đô thị loại 1. Giai đoạn 2022 – 2023, TP.Dĩ An với loạt hạ tầng bức tốc triển khai hoặc đi vào hoạt động, địa phương này được đánh giá có nội tại tốt.
TP.Dĩ An nằm trong nhóm những địa phương có nội tại tốt. Ảnh: Phạm Nhật Phúc
Theo đó, với các địa phương thuộc nhóm có nội tại tốt như TP.Dĩ An, người mua ở thực gần như nắm giữ chắc mỗi cơ hội an cư vì qua mỗi năm số tiền bỏ ra chỉ tăng chứ không giảm.
Phân khúc giá dưới 1,5 tỷ đồng/căn được đánh giá lý tưởng, tại TP. Dĩ An số lượng chỉ một hai dự án và có nguy cơ biến mất trước tốc độ phát triển của địa phương này, ông Nguyễn Minh Vương – Thành viên Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ.
Thứ ba, nhiều dự án vẫn còn "room" tín dụng cho khách mua ở thực, nhất là các dự án phân khúc bình dân trở xuống.
Chị Lê Thị Hòa (giáo viên tại TP.Dĩ An) cho hay, với tình hình tài chính hiện tại, chị ưu tiên tìm kiếm dự án mở bán lần đầu để nhận được chính sách hỗ trợ từ ngân hàng như lãi suất, tiến độ thanh toán và nhiều ưu đãi.
Dự án Ventoso Tower cách Vincom Dĩ An 500m, với giá tối đa chỉ 1,3 tỷ đồng/căn. Ảnh: Quý Mai
Cuối năm 2022, TP.Dĩ An ghi nhận thêm chỉ vài dự án mở bán, hầu hết tập trung tại khu vực trung tâm, khai thác lợi thế về vị trí. Điển hình có dự án Ventoso Tower có mức giá công bố giá tối đa chỉ 1.3 tỷ đồng/căn.
Theo ông Vương, yếu tố ghi điểm nhiều nhất của dự án này là giải quyết bài toán tài chính cho người mua trong thời điểm khó khăn và nhạy cảm của thị trường BĐS nói chung. Cụ thể, người mua được ngân hàng Agribank đảm bảo khoản vay lên đến 70%, thời hạn vay 20 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 9 tháng. Đặc biệt, dự án sẽ bàn giao nhà trước tháng 6/2023, người mua không gánh nặng khi cùng lúc trả tiền thuê nhà vừa trả tiền góp mua nhà.
Hiện dự án đã xây xong, pháp lý hoàn thiện đầy đủ, đại diện CĐT Ventoso Tower cho biết.
BĐS ở thực khan hiếm 2022 – 2023
Nhằm kiểm soát bong bóng BĐS, đảm bảo cơ hội cho người có nhu cầu thực về nhà ở, các chính sách siết chặt tín dụng và kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép tại các dự án mới đã ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung cuối năm 2022. Dự báo trong năm 2023 nguồn cung BĐS mới cũng ở tình trạng nhỏ giọt, khan hiếm.
Theo CBRE Việt Nam, quý III/2022 tại TP.HCM chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm đến 80% so với quý trước.
Theo thông tin của Bộ xây dựng, trước quý II/2022, tại TP.HCM có 17 dự án căn hộ được cấp phép, tại, Bình Dương con số này là 12. Tuy nhiên, đến Quý III/2022, toàn thị trường phía Nam chỉ có 5 dự án căn hộ được cấp phép, thuộc địa bàn TP.HCM và Bình Dương, không có dự án nào dưới 30 triệu/m2.
Dự báo thời kỳ này kéo dài đến cuối quý II, đầu quý III/2023. Người mua nhà ở thực càng hiểu rõ về nhu cầu càng dễ nắm bắt cơ hội. Tuy vậy, cầu BĐS ở thực vẫn luôn quá lớn so với lượng cung eo hẹp. Điều này cũng khiến phân khúc mua nhà ở thực ít chịu ảnh hưởng bởi biến động thị trường. Theo đó, phân khúc này dự báo sẽ là điểm sáng trong bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS ảm đạm 2022-2023.
