Cách tính mật độ xây dựng | Quy định pháp luật mới nhất năm 2021

Thứ sáu - 28/05/2021 21:57

Khái niệm, cách tính hay các quy định mới nhất về mật độ xây dựng luôn là vấn đề khá nhiều người thắc mắc. Thật ra, chúng không quá phức tạp như ta vẫn thường nghĩ. Chính vì vậy, chúng tôi đã tổng hợp những kiến thức quan trọng nhất về mật độ xây dựng lại ở đây. Hy vọng bài viết có thể giúp quý vị cái nhìn tổng quan và dễ hiểu nhất.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định xem bạn có được cấp giấy phép xây dựng hay không. Chính vì vậy, việc trang bị cho mình những kiến thức về lĩnh vực này là rất cần thiết. Dưới đây, chúng tôi sẽ giải thích một cách dễ hiểu nhất những khái niệm căn bản của mật độ xây dựng.

Khái niệm cơ bản

Hiểu một cách đơn giản, mật độ xây dựng là phần trăm diện tích đất bạn được phép sử dụng để xây dựng tính trên diện tích cả lô đất. Mật độ xây dựng được quy định vô cùng nghiêm ngặt trong Quy chuẩn của Bộ xây dựng. Tất cả những thông tin dưới đây đều dựa trên quy định quy hoạch mới nhất được ban hành vào tháng 7/2020.

mat do xay dung la gi

Các khái niệm và phân loại cơ bản của mật độ xây dựng

Phân loại mật độ xây dựng

Theo quy định mới nhất của Bộ xây dựng, mật độ xây dựng được chia thành 2 loại chính. Đặc biệt, hai khái niệm này thường rất dễ gây nhầm lẫn cho những người không quá thông hiểu. Đó chính là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. 

  • Mật độ xây dựng thuần (net-tô): là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình chính (không bao gồm các sân, đường, bể bơi...) trên diện tích toàn khu đất.

  • Mật độ xây dựng gộp (brut-tô): là là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình chính (có bao gồm sân, đường, bể bơi...) trên diện tích toàn khu đất.

Vậy sự khác biệt ở đây là gì? Hãy tưởng tượng thế này, toàn khu đất sẽ được chia thành nhiều khu vực khác nhau. Bao gồm tòa nhà (tạm coi đây là công trình chính), công viên, hồ bơi, sân tennis,.. Mỗi phần sẽ được chia sẵn một khoảng đất trên bản đồ dự án.

Mật độ xây dựng thuần sẽ chỉ tính tỷ lệ chiếm đất của tòa nhà so với tổng diện tích của dự án. Tức là bỏ qua tất cả các phần đất của hồ bơi hay sân tennis. Trong khi mật độ xây dựng gộp sẽ tính tỷ lệ chiếm đất của tòa nhà (bao gồm cả hồ bơi, sân tennis...). so với toàn diện tích của cả dự án.

Cách tính mật độ xây dựng

Công thức chung để tính mật độ xây dựng như sau. Lưu ý, đây chỉ là công thức đơn giản nhất. Có nhiều cách tính khác sử dụng công thức nội suy phức tạp hơn dành cho các thiết kế chuyên sâu. Và cần đến sự hỗ trợ của các phần mềm chuyên dụng như excel.

Mật độ xây dựng (%) = diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc / Tổng diện tích lô đất xây dựng x 100%

Trong đó:

  • Các phần diện tích đều được tính theo đơn vị m2. Hoặc chỉ cần đưa hai phần diện tích về cùng một đơn vị đo bất kỳ.

  • Diện tích chiếm đất được xác định bằng hình chiếu bằng của công trình kiến trúc chính. 

Ví dụ: Tổng diện tích của cả khu nhà là 100m2. Phần diện tích dùng để xây nhà là 85m2. Sân trước có diện tích 10m2 và bạn chừa sau nhà thêm 5m2. Vậy mật độ xây dựng trong trường hợp này là: 85/100 x 100% = 85%.

cach tinh mat do xay dung

Cách tính mật độ xây dựng

Quy định mật độ xây dựng hiện hành tại Việt Nam năm 2021

Đối với mỗi dạng công trình đều có các quy định bắt buộc khác nhau về mật độ xây dựng. Thậm chí, cùng một loại hình công trình, nhưng cái ở nông thôn cái ở thành thị đã đủ tạo ra sự khác biệt. 

Mật độ xây dựng thuần của các loại công trình

Giống như đã trình bày ở đầu, có hai loại mật độ xây dựng là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Phần mật độ xây dựng thuần phức tạp hơn nên sẽ được nhắc đến nhiều hơn. Sau đó, chúng tôi sẽ giải thích thêm một chút về mật độ xây dựng gộp vì đây là phần khá đơn giản.

Tùy theo từng loại công trình, mật độ xây dựng thuần có quy định khác nhau

Mật độ xây dựng thuần có thể được chia thành các mục như sau:

  • Nhà ở: Có 4 loại hình được phân vào mục nhà ở, gồm: Nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự và chung cư. Đối với dạng công trình này, mật độ xây dựng sẽ được tính theo tổng diện tích xây dựng như bảng bên dưới. Ví dụ, nếu diện tích đất nhỏ hơn 90m2, bạn có thể sử dụng toàn bộ khu đất. Nhưng nếu diện tích là 100m2, mật độ xây dựng tối đa sẽ là 80%.

Diện tích lô đất (m2)

≤ 90

100

200

300

500

≥ 1000

Mật độ xây dựng tối đa (%)

100

80

70

60

50

40

 
  • Các công trình lớn một hay nhiều chức năng: Mật độ xây dựng của những công trình này khá phức tạp và phải tuân theo nhiều thứ. Đầu tiên là vị trí trong đô thị và các phương án quy hoạch. Tiếp theo đó là khoảng cách giữa hai dãy nhà, khoảng lùi công trình và chiều cao trên mặt đất.

mat do xay dung lo gioi duong tiep giap

Mật độ xây dựng các công trình lớn thường phải dựa trên rất nhiều số liệu

  • Các công trình có phần đế và tháp cao: Loại hình này tương tự với loại hình các công trình lớn. Mật độ xây dựng sẽ được xét dựa trên các yếu tố như khoảng cách tối thiểu, khoảng lùi… Ngoài ra, còn có một số yêu cầu bắt buộc dành riêng cho phần tháp cao ở trên.

  • Công trình giáo dục, y tế, văn hóa: Không có quá nhiều yêu cầu cho các công trình thuộc vào khung này. Luật mới chỉ quy định, mật độ xây dựng của các công trình này trong khu xây dựng sẽ là 40%.

  • Nhà xưởng, kho bãi: Đối với loại công trình này, mật độ xây dựng sẽ được quy định theo diện tích đất và chiều cao xây dựng trên mặt đất. Các thông tin cụ thể đều được trình bày rõ ràng ở hình bên dưới.

mat do xay dung thong so mau

Các tài liệu để tra cứu mật độ xây dựng nhà xưởng, kho bãi

Mật độ xây dựng gộp của các công trình

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các công trình đã được quy định rõ ràng trong quy chuẩn của bộ. Ví dụ như nhà ở sẽ là 60%, các khu du lịch - resort là 25%, các khu công nghiệp là 50%. 

Ngoài ra các khu vực như sân golf hay vùng bảo tồn môi trường tự nhiên sẽ cần phải quan tâm đến một số quy định pháp lý khác. Nhưng thông thường, mật độ xây dựng của các khu vực này sẽ không quá 5%. Tương tự với các khu công viên công cộng.

Kết luận

Trên đây là toàn bộ thông tin quan trọng mà chúng tôi muốn gửi đến cho mọi người. Việc hiểu rõ các khái niệm cũng như quy định về mật độ xây dựng sẽ hỗ trợ chúng ta rất nhiều trong tương lai. 

Điển hình nhất, chúng sẽ giúp bạn đánh giá một dự án tốt hơn, từ đó dễ dàng đưa ra các quyết định đầu tư. Hay nếu bạn là một chủ thầu, các hiểu biết về lĩnh vực này sẽ giúp bạn đỡ bị vướng lại giữa các quy trình giấy tờ chẳng hạn. Nhờ vậy mà tiến độ dự án có thể chạy nhanh hơn.

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

  Ý kiến bạn đọc

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây