Biến động trong tâm lý của nhà đầu tư bất động sản: Khi niềm tin lung lay?
Tín hiệu đáng lo ngại nhất với thị trường bất động sản đó chính là niềm tin bị lung lay. Ở thời điểm cách đây hơn 10 năm, sự mất niềm tin của giới đầu...
Theo báo cáo mới nhất của FiinRatings, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tháng 10 vắng bóng hai nhóm đơn vị phát hành chủ lực là bất động sản và tổ chức tín dụng.
FiinRatings đánh giá, cả hai ngành này đang gặp những yếu tố không chỉ bất lợi bao gồm môi trường lãi suất tăng cao, những yêu cầu mới của Nghị định 65 làm cho cầu về trái phiếu suy giảm và sự “quay đầu” của nhà đầu tư đối với trái phiếu sau những sự kiện vi phạm trên thị trường trái phiếu gần đây.
Trong bối cảnh phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15.800 tỷ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 tỷ và 10.230 tỷ đồng.
Phần lớn khối lượng trái phiếu mua lại thuộc về các tổ chức tín dụng với tổng giá trị đạt 3.090 tỷ đồng, chiếm 53,27% tổng giá trị mua lại của tháng 10. Chiếm 21,77% giá trị trái phiếu đáo hạn là các doanh nghiệp bất động sản với giá trị đạt 2.230 tỷ đồng. Ngoài ra, một phần giá trị trái phiếu thâm hụt còn đến từ các phương án “hàng đổi hàng” và chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay như một biện pháp tái cấu trúc nợ được thực hiện trong thời gian qua.
Theo thống kê của đơn vị này, tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (hơn 896.000 tỷ đồng).
Nhóm phân tích cho rằng, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.
Số liệu cập nhật của đơn vị này cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 - 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng chiếm đa số bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành.
"Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 với hơn 119.000 tỷ đồng và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng", chuyên gia FiinRatings nhận định.
Trong khi đó, thị trường chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành. Một số phương án phổ biến như gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản.
FiinRatings cho rằng, đây là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.
Mức lãi suất mới trong nhiều giao dịch gần đây cũng đã phản ảnh xu hướng lãi suất tăng cao trong thời gian qua (dao động ở mức 12-13%, cao hơn 4-5% so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng lớn). Tổ chức này cũng đưa ra lưu ý đối với những yếu tố rủi ro mới như khi trái chủ được chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản tương ứng nhưng yếu tố pháp lý dự án vẫn còn chưa chắc chắn.
