"Đừng mong lợi nhuận nhân 3, nhân 5 trong một năm từ đầu tư đất"

Thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng nóng, đất nền "sốt" khắp nơi, lôi kéo nhiều nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Tuy nhiên, sau khi tín dụng được kiểm soát, thị trường này đã trầm lắng, thanh khoản giảm và nhiều nơi không có giao dịch, đặc biệt các khu vực vùng ven thành phố lớn. Nhiều nhà đầu tư mới chưa kịp thoát hàng đã lâm vào cảnh "dở khóc dở cười", thậm chí gặp áp lực tài chính.

Vậy, để đầu tư đất nền vùng ven, nhà đầu tư cần chuẩn bị những gì? Tôi muốn chia sẻ một chút kinh nghiệm của bản thân về quá trình đầu tư vào loại hình này.

Đầu tư đất vùng ven cần lưu ý nhiều yếu tố. Ảnh minh họa: Dũng Nguyễn

Thứ nhất, nhà đầu tư cần xác định trước một số nguyên tắc, quan điểm khi bắt đầu tham gia vào thị trường bất động sản. Đây là hình thức đầu tư không có chắc thắng 100%. Bất động sản cũng giống như một ngành nghề kinh doanh nên mức lợi nhuận 20 - 30% mỗi năm đã là hợp lý. Đừng kỳ vọng lợi nhuận có thể nhân 3, nhân 5 trong một năm. Đó là điều không tưởng!

Một điểm khác là nhà đầu tư cần chuẩn bị tinh thần và nguồn vốn trung, dài hạn bởi đặc thù của ngành bất động sản như vậy. Ngoài ra, nếu sử dụng vốn vay, chỉ nên vay tối đa 50% và chỉ vay khi có đủ khả năng trả lãi được lãi vay hàng tháng.

Thứ hai, nhà đầu tư hãy trả lời các câu hỏi dưới đây trước khi xuống tiền: Có nên đầu tư mua đất thời điểm này không; Nên mua đất ở đâu; Tại sao mua ở khu vực đó; Mua miếng đất như thế nào...

Với câu hỏi thứ nhất "Có nên đầu tư mua đất thời điểm này không", chúng ta cần phân tích tình hình vĩ mô để nhận định được thị trường bất động sản đang ở tình trạng nào, có thể sinh lời và thanh khoản ra sao? Ví dụ, năm 2020, khi dịch bệnh Covid-19 bắt đầu bùng phát ở Việt Nam, để "cứu" nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước thực hiện nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách hạ lãi suất điều hành. Khi đó, các ngân hàng thương mại cũng đồng loạt hạ lãi suất huy động và cho vay xuống mức rất thấp khiến "tiền rẻ" tràn ngập thị trường (tiền vay lãi suất thấp và tiền nhàn rỗi không đi vào kênh tiết kiệm ngân hàng). "Tiền rẻ" khi đó sẽ chảy vào các kênh đầu tư có lợi nhuận cao hơn như chứng khoán, bất động sản khiến giá bất động sản và thanh khoản tăng mạnh. Những lúc như này, chúng ta nên đầu tư mua bất động sản.

Quý II năm nay, Fed bắt đầu tăng lãi suất lần đầu sau khi giảm về 0%. Từ thời điểm đó, giai đoạn "tiền rẻ" đã kết thúc. Thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, thanh khoản giảm, giá không tăng. Sau khi các ngân hàng thương mại tăng lãi suất và NHNN kiểm soát cho vay lĩnh vực bất động sản thì thị trường trầm lắng hẳn. Nhà đầu tư nên tạm thời dừng xuống tiền.

Sau khi xác định được có nên đầu tư không, nhà đầu tư sẽ cần tìm địa điểm mua đất với xác định phân khúc đầu tư. Địa điểm mua cần đáp ứng các điều kiện như tỉnh, thành phố có thu nhập ngân sách cao; có hạ tầng phát triển tốt; tỷ lệ gia tăng dân số cao, thu nhập người dân ở mức khá... Đồng thời, nhà đầu tư nên tìm hiểu lịch sử giao dịch giá khu vực đó, tránh trường hợp mua - bán lúc thị trường tăng nóng, "sốt ảo" hay mua lúc ở đỉnh.

Trong giao dịch bất động sản, một điều khắc cốt là "Xem 100, đàm phán 10 và mua 1". Điều này để nhắc nhở chúng ta khi mua đất cần cân nhắc, lựa chọn kỹ lưỡng. Khi chọn mua đất, nhà đầu tư cần lưu ý đất phải có pháp lý rõ ràng, có sổ đỏ hoặc sổ hồng, đất có thổ cư và không vướng quy hoạch, không bị kê biên tài sản, không bị tranh chấp. Đây là điều kiện cực kỳ quan trọng đối với nhà đầu tư mới, chưa có kinh nghiệm đầu tư để hạn chế rủi ro một cách tối đa.

Nhà đầu tư cũng cần tránh mua những mảnh đất có phong thuỷ xấu như hẻm cụt, cuối hẻm, ngã 3 đường đâm, có cống, có trụ điện trước đất, gần nghĩa địa, có mộ trên đất, gần chùa, gần cây xăng, có đường điện cao thế đi qua, đất thóp hậu, đất chữ L, đất hình tam giác…..

Mua đất với diện tích hợp lý cũng là điều quan trọng. Diện tích đất cần phù hợp nhu cầu dân cư ở đó, tránh những trường hợp như đất dài quá khó bán, đất diện tích nhỏ quá khó bán ở vùng nông thôn, hay những khu vực người dân thích mặt tiền rộng thì không nên mua đất mặt tiền hẹp….

Nếu có vốn nhiều hơn, nhà đầu tư nên lựa chọn các sản phẩm số lượng ít như mặt tiền đường, lô góc, lô gần công viên, gần chợ…. vì các lô đất đó thanh khoản sẽ luôn tốt hơn. Nếu có thể mua đất với giá thấp hơn giá thị trường thì quá tuyệt vời. Trường hợp này luôn có nếu chúng ta chịu khó đi tìm kiếm và đàm phán.

Điều cuối cùng, chúng ta nên đặt các nguyên tắc, mục tiêu cụ thể cho khoản đầu tư và tuân thủ tuyệt đối. Ví dụ, miếng đất sẽ được bán đi khi lời 50 -100% sẽ bán, 2 năm không tăng giá, mở rộng xong đường, dân về ở đông, cơ sở hạ tầng khu dân cư được hoàn thiện…. Điều này tạo nên tính kỷ luật trong đầu tư và có thể giúp nhà đầu tư đi dài với bất động sản.