“Điểm huyệt” giúp thị trường bất động sản phục hồi

Doanh nghiệp tự “giải cứu” mình

Chia sẻ mới đây, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Savills Việt Nam cho hay, đối với các doanh nghiệp địa ốc cần có chiến lược để có thể sống sót được trên thị trường. Họ có thể sẽ phải chuyển đổi phân khúc đầu tư, từ phân hạng cao cấp xuống thấp hơn để tạo dòng tiền tốt. Từ đó tiếp tục mở rộng thị phần, thu hút được dòng vốn đầu tư.

“Trước bối cảnh khó khăn như hiện nay, sự phát triển của chủ đầu tư phải theo hướng tạo được bước đi lâu dài. Sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu ở thực. Hiện nay có khá nhiều dự án quy mô lớn, vừa phát triển BĐS hạng sang nhưng vẫn có thể làm được dòng sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây vừa là lợi thế cạnh tranh, vừa là hướng đi trong tương lai của các chủ đầu tư”, bà Trang nhấn mạnh.

Theo Phó giám đốc Savills, năm 2023 là bước đầu của sự phát triển bền vững. Các sản phẩm của chủ đầu tư không thể đưa ra thị trường một cách ồ ạt. Đó phải là những sản phẩm không vượt quá nhu cầu của số đông.

Đồng quan điểm, một chuyên gia trong ngành phân tích, trong bối cảnh thị trường tiếp tục nhiều biến động, doanh nghiệp bất động sản cần sớm cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp, vừa túi tiền. Các doanh nghiệp bất động sản cần xác định rằng, thị trường có khả năng đóng băng trong thời gian dài, giai đọan rất khắc nghiệt, đòi hỏi các chủ đầu tư phải vững tay chèo mới vượt được sóng gió.

Doanh nghiệp cần tự cứu mình, tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án như: rà soát, sắp xếp cơ cấu bộ máy hoạt động; tăng cường nâng cao năng lực nhân sự theo hướng đa nhiệm; chú trọng giá trị cốt lõi; tập trung các dự án sắp hoàn thành để sớm bàn giao và thu hồi công nợ khách hàng; cân đối tài chính, tiết giảm mọi chi phí có thể; đàm phán với các đối tác, nhà đầu tư để thống nhất phương án tháo gỡ những khó khăn

Đặc biệt, với dòng tiền đầu tư, các chủ đầu tư cần cân đối tài chính, không để phụ thuộc quá lớn vào trái phiếu hay vốn vay ngân hàng như trước đây. Cần hoạch định phương án tối ưu nhất cho việc sử dụng dòng tiền.

“Chủ đầu tư phải nghiên cứu về dòng tiền, có kiến thức kinh tế tổng hợp tình hình thị trường, kể cả yếu tố quốc tế để hoạch định chiến lược tài chính. Từ đó xác định nguồn tiền trong từng giai đoạn sẽ có ở đâu, nếu phát hành trái phiếu thì phát hành như thế nào, giai đoạn nào sẽ hát hành trái phiếu với mục đích gì. Đặc biệt, doanh nghiệp cũng cần xem xét lại các phân khúc bất động sản phù hợp với thị trường. Thời gian qua, phân khúc cao cấp được phát triển rất nhiều, nhưng thực tế đây lại là dòng sản phẩm chủ yếu cho người giàu, những người mua đầu cơ nên đang có hiện tượng dư thừa”, vị này nhấn mạnh.

Các bên cùng vào cuộc

Theo các chuyên gia, năm 2022 thị trường BĐS đã lộ rõ những khó khăn. Năm 2023 sẽ là thời điểm các bên đồng hành với nhau. Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư đều hướng đến sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, trước những khó khăn hiện tại của thị trường hiện các doanh nghiệp BĐS đã linh hoạt áp dụng nhiều chính sách. Đơn cử như, doanh nghiệp đã tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu. Từ giữa tháng 10/2022 một số doanh nghiệp bất động sản thuộc hàng đầu trong nước tại TP.HCM đã thực hiện chính sách cắt giảm nhân sự, tùy từng doanh nghiệp mức cắt giảm từ 50-70% số lượng nhân sự hiện có. Bên cạnh đó tiến hành điều chỉnh lương nhân sự ở lại với mức giảm từ 15-30%.

Đồng thời cơ cấu lại bộ máy tổ chức theo hướng tinh gọn và đa nhiệm (một nhân sự đảm đương nhiều công việc), thu gọn văn phòng… để cắt giảm chi phí.

Đối với doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang cạn nguồn tiền cần chủ động phương án trả nợ đối với các lô trái phiếu sắp đấu hạn. Rà soát lô trái phiếu phát hành dùng sai mục đích gọi vốn. Tiến hành đàm phán với trái chủ càng nhanh càng tốt về phương án mua lại, phương án trả nợ để nhà đầu tư yên tâm trước khi quá muộn.

Ngoài ra, doanh nghiệp đã áp dụng một số giải pháp khác như: Áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào; Đa dạng hóa các kênh huy động vốn trong đó chú trọng kêu gọi vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài; Linh hoạt áp dụng các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh nhằm đảm bảo dòng tiền; Ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh đầu tư dàn trải…

Tại tọa đàm “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” diễn ra mới đây, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành khẳng định, thị trường BĐS và câu chuyện dòng tiền có mối liên quan rất chặt chẽ. BĐS gắn rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng.

Chính vì vậy, để tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho thị trường, cơ chế chính sách của Nhà nước là hết sức quan trọng. Chính phủ cần sớm có giải pháp để thúc đẩy hai thị trường này cùng phát triển, từ đó nâng cao chất lượng hoạt động, đảm bảo kinh doanh cho các doanh nghiệp, nhưng cũng tránh những đổ vỡ cho lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Theo vị chuyên gia này, Chính phủ cần sớm xử lý vấn đề pháp lý để mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản trở về trạng thái dòng tiền dịch chuyển bình thường.

Thứ nhất là tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng, đảm bảo dòng vốn tiếp tục vào các dự án tốt, pháp lý hoàn chỉnh. Thứ hai là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp tục phát hành được trái phiếu, đảo nợ và có dòng tiền để triển khai dự án.

Thứ ba là chuyển dịch chính sách để hướng các doanh nghiệp tập trung phát triển dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật, nhà ở thương mại giá phải chăng, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội.

Theo vị chuyên gia này, trong giai đoạn khó khăn, việc vận hành trở lại thị trường là rất quan trọng nhưng đồng thời cũng nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với cả thị trường. Trong đó, việc tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy là rất quan trọng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng cho rằng, doanh nghiệp cần phải nâng cao trách nhiệm cùng tham gia với nhà nước, cùng với khách hàng, trái chủ để tìm giải pháp tháo gỡ những khó khăn vướng mắc. Đơn cử như trước bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp có thể giảm kỳ vọng lợi nhuận, giảm giá bán 45 - 50%, chiết khấu sâu cho khách hàng để dự án có thanh khoản. Bên cạnh đó, với các dự án không phù hợp, không đủ sức đầu tư tiếp, doanh nghiệp có thể chuyển nhượng, tái cơ cấu, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, lựa chọn hướng phát triển đúng đắn để sớm vượt qua khó khăn.

Còn theo bà Võ Thị Khánh Trang, bên cạnh việc doanh nghiệp tái cơ cấu thì nhà nước cần hỗ trợ các chính sách liên quan đến thủ tục pháp lý để có nguồn cung mới ra thị trường. Khi các nút thắt được tháo gỡ thì thị trường BĐS mới vào guồng phát triển theo hướng bền vững, ổn định.