Căn hộ giảm giá bán, lùi về giá trị thực
Trên thị trường bất động sản, một vấn đề hiện nhận được nhiều sự quan tâm chính là diễn biến giá bán căn hộ khi mà phần lớn nhu cầu với phân khúc này...
Đó là lời khuyên của ông Lê Quốc Kiên - Cố vấn, nhà đầu tư BĐS kì cựu tại Tp.HCM.
Theo ông Kiên, khi tìm mua BĐS nên cần qua 4 bước định giá.
Thứ nhất, tìm kiếm thông tin đăng bán của chính BĐS này và các BĐS tương tự trong khu vực, cả lịch sử đăng bán trước đây (nếu có). Ưu điểm của cách này là dễ dàng, nhanh chóng, miễn phí. Nhược điểm là có nhiều thông tin thiếu chính xác, thông tin ảo tạo phễu, không có cảm nhận chính xác về khu vực về bản thân bất động sản. Với bước này cần có kiến thức kinh nghiệm để sàng lọc thông tin “rác”.
Thứ hai, “nằm vùng” và làm việc với môi giới địa phương đi xem thực tế các BĐS tương tự trong khu vực. Thường sau khi làm việc với tầm 3-5 bạn môi giới, xem qua thực tế trên 10 bất động sản trong khu vực sẽ có “trực giác giá” tương đối chính xác trên 75%. Xem được thực tế càng nhiều bất động sản thì độ chính xác của “trực giác giá” càng cao. Xem trên 30 BĐS thì nắm giá thị trường sát 95%.
Như vậy, nằm vùng và kết giao với nhiều môi giới, theo ông Kiên là cách nhà đầu tư săn BĐS không hớ giá. Ưu điểm của việc này là sẽ có cảm nhận chính xác về các ưu nhược điểm và giá của bất động sản. Tuy vậy, nhược điểm của việc này là sẽ mất nhiều thời gian, tốn chi phí đi lại ăn uống tiếp khách, cần xây dựng mối quan hệ tốt với các bạn môi giới địa phương, và cũng sẵn sàng “bị ăn chửi” do “hỏi nhiều mà không mua”.
Thứ ba, tự định giá BĐS bằng việc tách ra: giá đất, giá trị xây dựng, giá trị hoàn thiện, giá trị nội thất, giá trị của việc tạo dòng tiền trên chính bất động sản, giá trị của tiềm năng tăng giá tương lai, mức độ an toàn của pháp lý.
Ưu điểm của việc này là sẽ đánh giá được chính xác nhất về giá trị bất động sản. Nhược điểm là cần nhiều thời gian xem thực tế, đặc biệt cần có đủ kiến thức kinh nghiệm về BĐS, xây dựng, vật liệu hoàn thiện, pháp lý, quy hoạch để có thể tự bóc tách tính toán.
Thứ tư, định giá từ các đơn vị độc lập . Theo ông Kiên, Sau khi đã sàng lọc ra được 3 BĐS ưng ý nhất, nếu muốn có giá chính xác nhất thì sẽ thuê định giá từ các đơn vị độc lập (ngân hàng, đơn vị thẩm định). Tùy mục đích định giá mà đơn vị thẩm định sẽ có hệ số dao động khác nhau, với nhà phố thì thường giá thẩm định của bên thứ ba sẽ thấp hơn thị trường 10%-15%.
Ưu điểm là hạn chế được nhiều rủi ro về pháp lý, quy hoạch do khi thẩm định thì bên thứ ba sẽ kiểm tra; có được con số định giá tham khảo trung lập; kết quả định giá này cũng sẽ cho con số tham khảo để sử dụng đòn bẩy của chính BĐS này (số tiền có thể vay bằng 30%-90% tùy ngân hàng, loại hình BĐS, mục đích vay, hồ sơ năng lực của người vay).
Đương nhiên, theo ông Kiên, phương pháp định giá này sẽ tốn một khoản phí cho bên thứ 3 (khoảng vài triệu cho một bất động sản); cần có đủ giấy tờ pháp lý của bất động sản để bên thứ ba làm việc; mất thời gian chờ bên thứ ba định giá nên sẽ bất tiện khi cần ra quyết định nhanh.
Với các sản phẩm dự án, do các BĐS tương đồng nhau và đã có giá công khai, nên định giá giao dịch thứ cấp sẽ theo cung - cầu thực tế của dự án. Thường giá giao dịch thứ cấp, các bạn môi giới tại chính dự án sẽ nắm sát nhất.
